成交量高位略整固 樓價租金升勢未止

香港樓市於2025年底呈現「價量分化」走勢：成交量於高位稍見放緩，而樓價與租金則在經濟氣氛改善及減息預期支持下同步向俏，反映市場底氣十足。

根據土地註冊處數字，11月全港樓宇買賣登記共7,148宗，雖按月微跌1%，但已連續九個月穩守於六千宗以上，反映整體需求依然穩固。受宏福苑火災事件及年底節慶淡季影響，預計12月登記量將溫和回落至約6,680宗，為四個月以來低位。

住宅市場方面，一手私宅登記量於11月份按月回落11%至1,780宗，為近三個月低位，惟成交總值仍維持227億元以上，表現尚屬平穩。二手私宅市場則相對堅挺，登記量微升2%至3,399宗，總值上升7%至275億元，顯示用家及投資者承接意欲不減。

非住宅市場表現活躍，11月份工商舖及其他物業登記量按月增長12%至907宗，主要受車位及商廈成交帶動，惟總值因前期基數較高而略為回調3%至50.83億元。

另一方面，差餉物業估價署數據顯示，10月私人住宅售價指數升至294.3點，按月上升0.41%，實現連續七個月平穩向上，累計升幅達3.3%，並創近15個月新高。今年首十個月樓價累計上升1.76%，與2021年高峰相比，跌幅已收窄至約26%。

樓價回升受惠於多項因素，包括《施政報告》釋出穩定樓市訊號、本地銀行下調利率、新盤銷情理想，以及旅遊與經濟活動持續復甦。筆者預期第四季樓價可望再升近2%，全年升幅或達3.5%左右。

租務市場表現更為突出。10月租金指數持平於200.2點，與經修訂後的9月指數相若，並較2019年8月的前高位微升0.05%，時隔逾六年再度刷新歷史紀錄。儘管年底屬傳統租務淡季，但在新來港人士的穩定租住需求支持下，租金走勢預計仍可保持平穩微升，全年升幅有望達4.5%。

綜合而言，雖然年底前交投活動因季節性因素及待新盤補充而稍作整固，但樓價與租金同步向上，反映市場基本面穩健。隨著減息周期逐步推進及經濟環境持續改善，預計2026年初樓市有望重拾動力，繼續量價齊升，短期走向則需視乎發展商推盤步伐及二手市場買賣雙方的取態。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

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本港樓價漸漸回升，二手私宅轉手獲利情況及賺幅亦見改善。本行綜合土地註冊處最新數字得出，在2025年10月份全港2,520宗已知上手購入價的二手私宅買賣登記之中，帳面獲利個案達1,571宗，佔比62.3%，按月升0.4個百分點，連升兩月，創下自4月以來的7個月新高。至於平均每宗賺幅更衝上21.7%，為近11個月以來最強表現，反映業主信心回穩，樓市基調穩中向好。

按地區觀察，新界區表現最為突出，10月份獲利比率達63.0%，按月升0.9個百分點，穩居榜首。九龍區則錄得62.3%，按月升2.9個百分點，表現亦見理想。相比之下，港島區則稍遜，獲利比率為61.0%，按月下跌3.8個百分點，反映部分高價物業仍在調整期。

從物業轉售價格層面分析，中價物業最搶眼，換樓客成主力。樓價介乎1,001萬至1,200萬元的物業獲利比率最高，達66.1%，按月升4.5個百分點，涉及78宗成交。其次為401萬至600萬元組別，獲利比率達65.4%，按月升5.3個百分點，顯示中價物業受換樓客及資金承接力支持，成為市場焦點。

在獲利比率回升下，平均賺幅更見理想，數據顯示，10月份每宗轉手平均賺幅達21.7%，按月升4.3個百分點，連升三個月，創下自去年12月以來新高。當中帳面獲利1倍或以上的個案有622宗，佔整體24.7%，按月升0.3個百分點。蝕讓個案則錄得929宗，佔比36.9%，按月跌0.5個百分點，為今年3月以來最低水平。另有20宗平手個案，佔比維持在0.8%不變。

觀察10個獲利登記最多的屋苑，雖未有屋苑錄得百分百獲利，但部分表現亮眼。名城及天璽‧天以93%獲利比率並列榜首，愉景灣及美孚新村則分別錄得86%及82%。其中沙田第一城平均每宗轉手賺幅高達51.9%，為表現最佳屋苑；美孚新村及愉景灣亦分別錄得47.1%及44.0%的平均賺幅。相對而言，日出康城表現最弱，平均每宗蝕讓達7.8%，為榜內唯一要蝕的屋苑。

過去數個月，本港各項經濟指標陸續向好，加上利率步入下降軌，筆者預期二手市場將繼續穩步復甦。短期內，獲利比率料維持在62%至63%水平，打好根基再冀上升；平均賺幅則有望挑戰25%關口。雖然二手市場仍較慢熱，但在經濟回暖及資金流動下，樓市正持續向俏，後市可續睇高一線。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮