加按套現竅妙位

根據政府統計處人口普查數據顯示，2021年本港約有130萬個家庭住戶居於自置居所，其中約85.8萬戶業主已供滿樓，佔比達66.1%。隨著愈來愈多人已供滿樓，加按套現的需求亦日益增加。

 不少人可能會將「加按」與「借財仔」劃上等號。事實上，「加按」是指將現契物業（已供斷的物業）向銀行申請按揭，套現現金；或將仍在供款的物業向同一銀行申請增加貸款額，以套取額外資金作其他用途。一般而言，加按可享有銀行最優惠的按揭利率，並且可獲得按揭現金回贈等優惠。

 不論是已供斷的物業，還是仍有按揭在身的物業，均可將物業加按套現資金，再作其他投資。以一位持有按揭物業的業主為例，假設A先生多年前以500萬元購入一個單位，承造八成按揭，現時供款年期尚餘15年，貸款餘額為250萬元。現時物業升值至800萬元，根據金管局現行的按揭規定，任何物業最多可承造七成按揭，即560萬元貸款。扣除尚餘250萬元的貸款，A先生可套現310萬元。

再以現契物業作例，假設B先生現契物業價值1,000萬元，他希望套現300萬元作投資用途。以最直接的方法，B先生可加按三成，即套現300萬元。此外，B先生其實可套現六成，即600萬元，先將300萬元用於原先計劃的投資，餘下的300萬元則存入高息存款掛勾戶口（Mortgage Link）。由於大部分銀行最多可接受貸款額的一半存入存款掛勾戶口，並享有與按揭利率相同的存款利率，因此多借300萬元放入Mortgage Link可抵銷其利息支出。另外，現時銀行最高可提供1%的按揭現金回贈，B先生借600萬元可獲得高達6萬元現金回贈。

 上述加按套現的竅門需特別注意，借款人必須具備足夠的還款能力。假設貸款年期為30年，按息為3.25厘計算，貸款300萬元的每月入息要求約為26,112元，貸款600萬元的入息要求則需達到52,225元。建議借款人在有意加按前，先尋求大型專業按揭中介的諮詢。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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近期樓市出現止跌跡象，根據美聯物業研究中心綜合土地註冊處資料顯示，10月份整體物業註冊量共錄得7,179宗，較9月份的6,870宗上升約4.5%，連升2個月，創3個月新高。交投回穩亦帶動按揭數字同步上升。根據金管局住宅按揭統計，9月份新取用按揭貸款金額及宗數分別錄得208.57億元及4,825宗，金額及宗數均創15個月新高。

另一方面，差餉物業估價署的私樓售價指數已連升4個月，9月份報292.5，創下14個月的新高。隨著樓價止跌回升，負資產數字持續回落。第三季負資產個案錄得31,449宗，涉及金額為1,567.58億港元，較第二季的37,806宗及1,901.61億港元，分別減少6,357宗（16.8%）及334.03億港元（17.6%），連跌兩季，創近5個季度新低。

在負資產個案中，超過3個月未償還按揭貸款的拖欠比率為0.24%。雖然該比率略有上升，但涉及人數由第二季的79人減少至75人。實際人數輕微回落，反映絕大多數業主的還款能力仍然穩健。不過，本港最新失業率仍呈上升趨勢，有意置業者仍需審慎評估自身經濟狀況及還款能力，避免按揭成數過高，緊記按時還款，並預留至少半年的應急資金。

受惠於出口、旅遊消費、股市及樓市，以及投資等增長，統計處最新公布的數據顯示，本港第三季本地生產總值（GDP）預估數字連升第11個季度，反映本港經濟進一步好轉。此外，本港銀行於9月及10月兩度下調最優惠利率，市場亦預期美聯儲12月仍有減息機會，屆時本港拆息或隨之回落。息口回落將有利經濟進一步復甦，預計本港經濟將保持穩健增長，並為樓市帶來提振作用。

此外，政府多項人才引進計劃成效顯著，並帶動短期住宅租賃需求持續上升。今年第三季私人住宅租金指數已創下歷史次高，需求增加之下，預計租金指數將保持高位，部分發展商對後市有信心，積極買樓之餘，售價亦稍微調高。上述多項因素將推動用家及投資者加快入市步伐，筆者預料樓市將繼續回穩，負資產個案仍有回落空間。

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