近期樓市出現止跌跡象，根據美聯物業研究中心綜合土地註冊處資料顯示，10月份整體物業註冊量共錄得7,179宗，較9月份的6,870宗上升約4.5%，連升2個月，創3個月新高。交投回穩亦帶動按揭數字同步上升。根據金管局住宅按揭統計，9月份新取用按揭貸款金額及宗數分別錄得208.57億元及4,825宗，金額及宗數均創15個月新高。
另一方面，差餉物業估價署的私樓售價指數已連升4個月，9月份報292.5，創下14個月的新高。隨著樓價止跌回升，負資產數字持續回落。第三季負資產個案錄得31,449宗，涉及金額為1,567.58億港元，較第二季的37,806宗及1,901.61億港元，分別減少6,357宗（16.8%）及334.03億港元（17.6%），連跌兩季，創近5個季度新低。
在負資產個案中，超過3個月未償還按揭貸款的拖欠比率為0.24%。雖然該比率略有上升，但涉及人數由第二季的79人減少至75人。實際人數輕微回落，反映絕大多數業主的還款能力仍然穩健。不過，本港最新失業率仍呈上升趨勢，有意置業者仍需審慎評估自身經濟狀況及還款能力，避免按揭成數過高，緊記按時還款，並預留至少半年的應急資金。
受惠於出口、旅遊消費、股市及樓市，以及投資等增長，統計處最新公布的數據顯示，本港第三季本地生產總值（GDP）預估數字連升第11個季度，反映本港經濟進一步好轉。此外，本港銀行於9月及10月兩度下調最優惠利率，市場亦預期美聯儲12月仍有減息機會，屆時本港拆息或隨之回落。息口回落將有利經濟進一步復甦，預計本港經濟將保持穩健增長，並為樓市帶來提振作用。
此外，政府多項人才引進計劃成效顯著，並帶動短期住宅租賃需求持續上升。今年第三季私人住宅租金指數已創下歷史次高，需求增加之下，預計租金指數將保持高位，部分發展商對後市有信心，積極買樓之餘，售價亦稍微調高。上述多項因素將推動用家及投資者加快入市步伐，筆者預料樓市將繼續回穩，負資產個案仍有回落空間。
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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明
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申請按揭時需考慮多項因素，選擇按揭還款期時，應留意還款期的長短會對收入要求及每月供款額產生一定影響。過去廿多年來，新造按揭貸款的平均還款年期呈現延長趨勢。根據金管局資料顯示，住宅按揭的平均還款年期由2000年初的約15年，逐步上升至近年約27年，2023年更一度攀升至28年的歷史高位。不過，今年還款年期呈現反覆回落的趨勢，最新8月份的平均還款年期為26.33年，創逾六年半新低。筆者將於本文中講解三個關於按揭還款年期的重點。
還款期越長 可降低入息要求
按揭還款期的長短會影響每月入息要求。銀行一般會要求買家通過「供款佔入息比率」，即每月供款額不得超過收入的五成。以樓價800萬元、按揭成數九成、按息3.375厘為例，如果選擇借款25年，每月入息要求至少71,128元；若選擇借款30年，每月入息要求則可降低逾一成（7,466元），降至63,662元。換言之，還款期越長，入息要求越低。
還款期越長 每月供款額越低
供樓開支是另一個主要考慮因素，還款期越長，每月供款額越低。以上述同一例子為例，選擇借款25年，每月供款為35,564元；若選擇借款30年，每月供款則減少約一成（3,733元），降至31,831元。當處於高息環境時，不少買家傾向選擇攤長還款期，以減輕每月供款壓力，但需留意利息支出將相應增加。如能力許可，選擇短時間供完，其後靈活性會較高。
人齡及樓齡對還款年期的影響計算
雖然住宅按揭的最長還款期一般為30年，但借款人年齡及物業樓齡會影響還款年期的計算。銀行普遍採用「75減去借款人年齡或物業樓齡」的方法來計算最長還款年期。批核按揭申請時，銀行會同時考慮借款人年齡及物業樓齡，假設以借款人年齡計算的最長還款期為25年，以物業樓齡計算的最長還款期為30年，銀行會以較低者為準，即以25年作為最終批核結果。若借款人年齡較大，仍希望選擇較長的還款期，可考慮增加有還款能力的年輕家人作為擔保人，部分銀行會根據較年輕者的年齡計算最長還款期。由於各銀行在審批的處理上或有所不同，建議向銀行或大型及專業的按揭中介諮詢。
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