選擇按揭還款年期的3個考慮

申請按揭時需考慮多項因素，選擇按揭還款期時，應留意還款期的長短會對收入要求及每月供款額產生一定影響。過去廿多年來，新造按揭貸款的平均還款年期呈現延長趨勢。根據金管局資料顯示，住宅按揭的平均還款年期由2000年初的約15年，逐步上升至近年約27年，2023年更一度攀升至28年的歷史高位。不過，今年還款年期呈現反覆回落的趨勢，最新8月份的平均還款年期為26.33年，創逾六年半新低。筆者將於本文中講解三個關於按揭還款年期的重點。

還款期越長 可降低入息要求

按揭還款期的長短會影響每月入息要求。銀行一般會要求買家通過「供款佔入息比率」，即每月供款額不得超過收入的五成。以樓價800萬元、按揭成數九成、按息3.375厘為例，如果選擇借款25年，每月入息要求至少71,128元；若選擇借款30年，每月入息要求則可降低逾一成（7,466元），降至63,662元。換言之，還款期越長，入息要求越低。

還款期越長 每月供款額越低

供樓開支是另一個主要考慮因素，還款期越長，每月供款額越低。以上述同一例子為例，選擇借款25年，每月供款為35,564元；若選擇借款30年，每月供款則減少約一成（3,733元），降至31,831元。當處於高息環境時，不少買家傾向選擇攤長還款期，以減輕每月供款壓力，但需留意利息支出將相應增加。如能力許可，選擇短時間供完，其後靈活性會較高。

人齡及樓齡對還款年期的影響計算

雖然住宅按揭的最長還款期一般為30年，但借款人年齡及物業樓齡會影響還款年期的計算。銀行普遍採用「75減去借款人年齡或物業樓齡」的方法來計算最長還款年期。批核按揭申請時，銀行會同時考慮借款人年齡及物業樓齡，假設以借款人年齡計算的最長還款期為25年，以物業樓齡計算的最長還款期為30年，銀行會以較低者為準，即以25年作為最終批核結果。若借款人年齡較大，仍希望選擇較長的還款期，可考慮增加有還款能力的年輕家人作為擔保人，部分銀行會根據較年輕者的年齡計算最長還款期。由於各銀行在審批的處理上或有所不同，建議向銀行或大型及專業的按揭中介諮詢。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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上半年發展商積極推售新盤，一手主導市場，當中幾個熱銷大型樓花的買家多傾向採用即供付款方法，這批即供買家自下半年起陸續上會，上會數字亦反映在樓花按揭宗數上。根據經絡按揭轉介研究部綜合土地註冊處資料顯示，九月份樓花按揭宗數達1,070宗，按月大增1.8倍（691宗），創下逾五年半（68個月）新高。近年愈來愈多樓花買家選擇即供付款方法上會，主要受以下3個因素影響。

政府去年放寬樓花按揭的樓價範圍

過去承造樓花按揭曾有不少限制，去年政府全面放寬樓花按揭的樓價上限，並與現樓按揭睇齊。現時樓花沒有更嚴緊的按揭限制下，加上發展商提供給即供買家的折扣優惠通常也比建期買家多。因此，越來越多樓花買家選擇以即供付款方法上會。

 

減息周期重啟 無需擔心息口上升

過去幾年香港處於加息周期，許多新盤買家擔心息口或持續上升，因此傾向選擇建期付款，以避免即時供樓捱貴息。然而，隨著現時減息周期重新啟動，美國於上月減息，本港銀行亦隨之下調最優惠利率，令買家無需再擔心息口上升的問題。

 

避免物業落成時出現估價不足的情況

由於樓價由高位回落，近年不時出現新盤建期買家在上會時，遇到估價不足的情況，有買家甚至無法籌錢上會而最終撻訂收場。為免夜長夢多，現時買家傾向採用即供付款方式，即時上會及鎖定樓價，避免日後遇上估價不足，需尋找擔保人或抬錢上會等問題。

基於上述各種原因，促使今年更多樓花買家選擇即供上會。根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處的最新資料顯示，今年首九個月樓花按揭宗數達5,442宗，較去年同期大增2,384宗（78%），創近五年首9個月新高。相信一手買家選擇即供的比例將持續維持高位，而今年全年樓花按揭宗數有望挑戰6,500宗水平。

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