股市表現亮麗 「套股換樓」或「套樓換股」的好時機

年初至今，本港股市表現強勁，其中北水為港股的重要資金來源。在大量南向資金的推動下，港股市場屢創新高。日前港交所公布，首10個月共有81家新上市公司，按年增長五成；首次公開招股集資金額達2,160億元，按年升逾兩倍；總集資金額達5,070億元，按年增長2.2倍。

 股市表現亮麗，部分市民持有股票資產的比重亦有所上升，並帶動財富效應。當中，有買家會選擇「套股換樓」，即在股市獲利後，將資金轉投樓市；另外，亦有業主趁股市上升趨勢，選擇「套樓換股」，即套現樓市資金，投入股票市場。那麼，現時應該「套股換樓」還是「套樓換股」呢？

 筆者認為，「套股換樓」與「套樓換股」並無衝突，兩者的差別僅在於閣下本身持有的是物業還是股票。假如閣下目前並無持有任何物業，且有置業需求，透過「套股換樓」出售股票套現，在某種程度上等同於增加流動資金及首期。一方面有助提升購買力，變相擴大可選擇的物業範圍；另一方面，亦可降低借貸成本。現時樓價較幾年前的歷史高位回落近三成，不少發展商以優惠價推售新盤，加上租金指數持續攀升，而息口則回落至合理水平，「供平過租」的趨勢將持續，並有望推動更多用家上車。若本身有置業需求，現時入市不失為一個良好時機。

至於「套樓換股」，顧名思義是利用物業套現資金，並投入於股票市場。無論是將物業出售，或是透過加按套現，前提都是必須持有物業。根據政府統計處的人口普查數據顯示，2021年本港約有130萬個家庭住戶居於自置居所，其中約85.8萬戶業主已供滿樓，佔比達66.1%。而目前本港業主的持貨能力及還款能力普遍仍然穩健，因此他們暫時沒有即時放售物業的需求，換言之，較傾向透過加按物業來套現資金。此外，近年政府逐步放寬按揭成數的樓價上限。根據金管局現行的按揭規定，任何物業無論自住或出租用途，最高可承造七成按揭（亦要視乎借款人的還款能力）。可套現的按揭成數增加，亦可助吸引業主加按套現。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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有旅遊界KOL豪擲逾億元購入北角一手特色戶，成為城中熱話。事實上，近年網上越來越多人投身成為KOL，其中不少著名KOL的吸金能力相當強勁，成功置業亦不再是難事。

 KOL 通常不會固定受薪於單一職業，他們多半身兼數職，追求工作多樣化與彈性，因此亦可視為斜槓族（Slasher）。然而，當他們置業並申請按揭貸款時，由於缺乏穩定收入及正式的收入證明，銀行通常較難評估其還款能力。筆者將針對此類人士，解析如何更容易獲得銀行按揭批核的方法。

 固定收入人士在申請按揭時，只需提供最近三個月的銀行入息證明、強積金紀錄及一年的稅單。然而，KOL屬於自僱人士，收入較不穩定，因此銀行所需的證明文件較多，包括最近六個月的入息證明，以及最近一至兩個課稅年度的稅單等。

 若KOL以現金或支票方式領取薪金，建議養成每月定時入帳的習慣，並至少保存半年以上的交易紀錄，以作為收入證明。此外，亦建議保留至少兩年的報稅紀錄。如能提供與其他公司簽訂的工作合約等文件，以證明其借貸能力，將有助提升按揭申請的核准成功率。

有些KOL會自設公司，並能提供商業登記證明、最近兩年的公司財務報表及利得稅單，以及至少六個月的銀行流水帳，這些資料均能大幅提升申請按揭的成功率。

在按揭成數方面，KOL 雖然同樣可以透過按揭保險計劃申請高成數按揭，但由於收入不固定，最高只能借八成按揭。如未能提供收入證明，亦可透過「淨資產」作為申請按揭的依據，雖然無需提供收入或稅單等證明，但按揭成數較以收入為基礎的申請低，最多只能承造七成按揭。

銀行審批KOL等自僱人士的按揭申請，較固定收入人士更為嚴格。此外，各銀行對按揭批核的準則亦有所不同，因此這類人士需投入更多時間和精力進行事前準備。建議可先向大型按揭轉介公司尋求協助。

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