股樓齊升 六年首見

香港樓市逐步回穩，各界普遍看好2026年地產市道，在減息及一手庫存回落等利好因素支持下，樓市勢頭將持續向好，樓價於2026年或升逾一成。

回顧2025年，本港股市與樓市罕有地同步出現「價量齊升」，一掃多年來的低迷氣氛。樓市上半年仍然承壓，但下半年漸入佳境，在美國連環減息的刺激下，購買力明顯加快釋放，樓價止跌回升。差估署樓價指數連升6個月，年初至今樓價累升約2.8%。租金方面，11月私樓租金指數按月升0.2%，報200.7，突破2019年高位，創歷史新高。今年首11個月租金累升約4.3%，跑贏樓價升幅。

同時，2025年人工智慧（AI）熱潮推動港股水漲船高。恒指今年累升超過5,000點，升幅近三成，不僅連升兩年，更創八年來最大年度升幅。

股市強勢自然帶來財富效應，推動樓市信心。上一次「股樓齊升」已要追溯至2019年，當年樓價及港股分別升約5%及9%。如今六年後再度重現，無疑為市場注入強心針。

雖然仍有聲音質疑樓價反彈能否持久，但事實是，2025年全年一手成交量突破2萬宗，並連升三年，創2013年新例後新高，更是2022年成交量的1.1倍，顯示買家以行動去證明看好後市。加上中美關係緩和、減息及庫存壓力減低，發展商未必再以「平價搶客」作主打，對樓價有支持作用。

各界普遍看好明年樓市，住宅物業料持續活躍。筆者更為樂觀，預期2026年樓價升幅可達15%。傳統上樓市每逢農曆年後都會迎來「小陽春」，即淡季過後積累的購買力集中釋放。然而，隨着二手市場筍盤逐步消化，不少市民憂慮樓價再升，選擇在新年前搶閘入市。

根據中原地產統計，2025年十大屋苑呎價全面上升，其中以紅磡黃埔花園升幅最為顯著，達13%。由於2026年農曆新年較遲，落在2月中旬，市場憧憬「小陽春」或將提前於1月出現，睇樓氣氛料更為熾熱，一手成交量有望達千宗。

翻查紀錄，近年1月份樓市表現偏淡，2022至2025年一手成交量均未達千宗，其中2024年更僅錄得400多宗，屬近年低位。若2026年1月成交量成功突破千宗，不僅將扭轉多年淡市格局，更象徵樓市動力全面回復。

中原陳永傑

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樓價回穩向上，各大銀行積極拓展按揭生意，對物業估值亦轉趨進取。中原估價指數（CVI）自6月起長期站在50以上，近期更一度升至84點，創近六年高位，清楚反映主要銀行普遍看好後市，估價態度明顯偏向樂觀。

CVI以50點作分界，高於50代表樓價呈上升動力；低於50則意味樓價趨向下跌。指數升或跌並非直接反映樓價升跌幅度的多少，而是反映樓價向上或向下的變化趨勢。因此，若指數連續多周企穩50以上並持續攀升，便顯示樓價上升趨勢加劇；反之，若長期處於50以下且不斷回落，則說明樓價下跌趨勢加劇。

從實際數據看，今年4至5月樓市仍處於低迷階段，當時CVI曾跌至不足40點，低見36.19點，反映市場信心不足；CVI去年更曾跌單位數，低見6.34點，可見當時市場情緒極為低迷。同期中原城市領先指數（CCL）亦在低位徘徊，觸及今年低點134.89點。不過，隨着減息及撤辣等多項利好出台，樓價迅速止跌回升，CCL已由低位反彈逾6%，年內累計升幅接近4%。

至於銀行方面，估價走勢同樣明顯回升。CVI自6月起一直保持在50以上，10月重返80點後，11月更高見84.79點，為2019年5月26日85.16點以來的新高，意味大型銀行陸續上調估價。

同時，若樓價升勢持續，銀行估價或會再度調高。由於近年樓價大幅回落，部分業主的負資產壓力亦有望逐步紓緩。銀行提升估值通常是樓市轉旺的訊號，反映對前景樂觀，願意提供較寬鬆按揭，方便買家借貸，進一步推動成交。而物業估值越高，業主套現能力更強。

如太古城天星閣一個兩房則王單位於2021年8月以高達1,315萬元易手，今年3月的「中原估算價」為765萬元，最新回升至828萬元，升幅逾8%。

估值回升同時帶來「資產效應」，部分業主會把加按所得資金用於消費、投資或作企業周轉，增加市場資金流動性，從而對經濟形成支持。對於依賴物業作抵押的中小企而言，更容易取得融資，有助穩定營運。整體而言，物業估值上升不單刺激樓市氣氛，亦能透過提升信貸能力與資金流動，為經濟帶來正面推動。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁 陳永傑