減息環境下　細價樓受捧

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

美國12月通脹率僅2.7%，遠低於市場預期的3%，加上勞動市場疲弱及政治壓力，市場預期美國2026年有機會減息2至3次，每次減0.25厘，最多0.75厘。

回顧過去一段時間，美國自2024年重啟減息以來，至2025年已第三度下調利率，15個月內合共減息6次，累計幅度達1.75厘。同時，本港主要銀行亦跟隨下調最優惠利率，累計減幅達0.875厘，P息回落至加息周期前水平，供樓負擔明顯紓緩，市場資金成本持續下降，對樓市形成實質支持。

更值得關注的是，美國總統特朗普早前表示，將於月內公布新一任聯儲局主席新人選，接替鮑威爾。特朗普過去多次公開批評現任主席減息力度不足，甚至認為美國利率理應是全球最低。他更曾表明，希望一年後美國利率可回落至1厘，甚至更低。

在此政治氣氛下，市場普遍認為，新任主席為展示政策立場及配合政府方向，或傾向採取更積極的寬鬆政策。因此，儘管聯儲局點陣圖顯示2026年僅有一次減息，但實際市場預期卻明顯更為進取，不排除聯儲局會於2026年減息2至3次，每次0.25厘，以回應經濟放緩及政治壓力。

綜合而言，2026年仍屬「減息之年」的機會甚高。在資金成本持續下行、按揭負擔下降，加上本港全面撤辣後，樓市的購買力有望逐步釋放。對於有實際置業需要的買家而言，正值減息期，加上供平過租持續，是入市好時機。

事實上，隨着息魔全面撤退，本港樓市於2025年呈「價量齊升」局面。中原城市領先指數CCL全年升幅逾4%，成功結束連跌三年的局面。當中對息口敏感的細價樓表現更勝一籌。差估署數據顯示，截至去年11月，A至C類中小型單位全年暫錄得2.9%升幅，而D及E類大單位升幅則僅1.3%，反映中小型物業在減息環境下更受追捧。相反2024年， 豪宅抗跌力則高於中小型單位。

中原地產數據亦顯示，去年全年錄得5.64萬宗私樓成交，當中樓價1,000萬元以下的中小型單位錄4.66萬宗，佔比83%屬九年新高。當中一手成交1.9萬宗成交，更有1.49萬宗屬中小型單位，是2007年錄1.55萬宗後的十八年高位。

中原陳永傑

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香港樓市逐步回穩，各界普遍看好2026年地產市道，在減息及一手庫存回落等利好因素支持下，樓市勢頭將持續向好，樓價於2026年或升逾一成。

回顧2025年，本港股市與樓市罕有地同步出現「價量齊升」，一掃多年來的低迷氣氛。樓市上半年仍然承壓，但下半年漸入佳境，在美國連環減息的刺激下，購買力明顯加快釋放，樓價止跌回升。差估署樓價指數連升6個月，年初至今樓價累升約2.8%。租金方面，11月私樓租金指數按月升0.2%，報200.7，突破2019年高位，創歷史新高。今年首11個月租金累升約4.3%，跑贏樓價升幅。

同時，2025年人工智慧（AI）熱潮推動港股水漲船高。恒指今年累升超過5,000點，升幅近三成，不僅連升兩年，更創八年來最大年度升幅。

股市強勢自然帶來財富效應，推動樓市信心。上一次「股樓齊升」已要追溯至2019年，當年樓價及港股分別升約5%及9%。如今六年後再度重現，無疑為市場注入強心針。

雖然仍有聲音質疑樓價反彈能否持久，但事實是，2025年全年一手成交量突破2萬宗，並連升三年，創2013年新例後新高，更是2022年成交量的1.1倍，顯示買家以行動去證明看好後市。加上中美關係緩和、減息及庫存壓力減低，發展商未必再以「平價搶客」作主打，對樓價有支持作用。

各界普遍看好明年樓市，住宅物業料持續活躍。筆者更為樂觀，預期2026年樓價升幅可達15%。傳統上樓市每逢農曆年後都會迎來「小陽春」，即淡季過後積累的購買力集中釋放。然而，隨着二手市場筍盤逐步消化，不少市民憂慮樓價再升，選擇在新年前搶閘入市。

根據中原地產統計，2025年十大屋苑呎價全面上升，其中以紅磡黃埔花園升幅最為顯著，達13%。由於2026年農曆新年較遲，落在2月中旬，市場憧憬「小陽春」或將提前於1月出現，睇樓氣氛料更為熾熱，一手成交量有望達千宗。

翻查紀錄，近年1月份樓市表現偏淡，2022至2025年一手成交量均未達千宗，其中2024年更僅錄得400多宗，屬近年低位。若2026年1月成交量成功突破千宗，不僅將扭轉多年淡市格局，更象徵樓市動力全面回復。