私宅動工緩步回升 落成量漸逼2萬伙

根據屋宇署最新公布的數字，2025年11月全港只有3個私人住宅項目落成，合共提供383個單位，較10月份的3,820伙暴跌約九成，創下年內按月第二低的水平。該三個項目分別是九龍城的「南首」（313伙）、石塘咀山道81號（69伙），以及位於汀九的青山公路-汀九段291號（1伙）。此一顯著回落，主要由於10月有多個大、中型項目集中竣工，推高基數後進入自然調整期。

累計2025年前11個月，私人住宅落成量達17,558伙，較去年同期微跌約6%。從地區分布來看，九龍區依然是供應主力，共有26個項目、8,641伙落成，佔整體近一半（約49.2%）；新界區則有12個項目涉及6,101伙，佔比約34.8%；港島區相對較少，17個項目提供2,816伙，僅佔16%。截至11月底，這數字已達到差估署預測全年20,862伙的84.2%。市場普遍預期，在12月最後一個月，部分中大型項目包括元朗「柏瓏III」（約680伙）等將陸續取得入伙紙，再加上零星小型項目，全年落成量有望貼近2萬伙大關，基本符合官方預測。

相較於落成量的月度波動，動工進展則相對平穩。2025年11月，全港有4個私人住宅項目展開上蓋工程，涉及約241伙，包括中環伊利近街41至47A號（150伙）、筲箕灣南安街67至77號（86伙），以及渣甸山和山頂的少數豪宅單位。此外，屋宇署最新修訂數據時加入了元朗東成里一個大型項目（1,572伙），大幅推升累計數字。因此，2025年首11個月私宅動工量達到8,529伙，較2024年全年總量5,030伙大幅增加近69.6%，成為近4年第二高水平。

整體而言，2025年私人住宅市場呈現「前高後穩」的格局：上半年及年中落成相對集中，下半年月度數字起伏較大，但全年供應仍維持在合理水平。動工量雖然按年顯著反彈，絕對規模卻仍然偏低，顯示發展商在之前高息環境、銷售審慎以及土地成本壓力下，對新項目的投放態度仍趨保守。

展望新一年市況，隨着利率已見回落、人才計劃持續帶來租賃及置業需求，加上貨尾庫存漸有消化，樓市有望維持溫和復甦走勢。然而，如果動工量未能進一步加速，2027至2029年的供應量可能明顯回落至每年約1.5萬至1.6萬伙水平，對長遠樓價及租務市場或構成一定支撐。

對準買家與投資者而言，當前正處於「落成高峰尾聲、動工回暖初期」的關鍵階段。在此時機選擇合適項目，或能在供應曲線轉折前，把握相對穩定的市場機會。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

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2025年收官之月，香港樓市迎來久違的突破性升浪。土地註冊處最新數據顯示，12月份全港樓宇買賣登記量直衝9,010宗，較11月顯著上升26%，不僅連續10個月穩守六千宗以上，更一舉突破九千大關，創下近20個月以來新高。同期登記總值亦同步攀升13%，達675.65億元，同樣刷新近期紀錄。值得注意的是，本輪升勢並非由單一板塊推動，而是由資助房屋及車位買賣雙引擎帶動，反映市場購買力正朝多元化、實質化方向釋放。

資助房屋成拉力 一手私宅靠穩

細看住宅新盤市場，表現最為突出的是兩個新居屋項目——粉嶺「聚然」及觀塘「峻然」，兩者合共貢獻逾千宗登記，成為推高整體數字的重要動力。一手私人住宅方面，雖然登記量微調至1,690宗，但仍連續四個月穩守二百億港元以上成交額，當中如柏景峰、啟德海灣1期等指標新盤持續錄得過百宗成交，顯示市場對優質項目仍有堅實需求。

二手市場穩步回暖 非住宅板塊異軍突起

二手住宅市場亦持續復甦，登記量連續9個月高企三千宗以上，12月更錄得3,787宗，創20個月新高，反映普遍買家入市信心已明顯轉強。非住宅市場同樣表現亮眼，在車位及商舖成交帶動下，登記量突破千宗，按月急升30%，其中兩宗逾十億元的商廈大手登記，更顯資金正逐步流入非住宅板塊。

短期整固屬健康調整 新春小陽春可期

隨著年底成交旺季過去，加上節日氣氛影響，預計1月份登記量將出現季節性回落，或下試七千宗水平，此屬市場正常整固。然而，由於二手市場承接力已見增強，加上農曆新年前後料有「小陽春」效應，只要發展商重新部署推盤節奏，市場動力有望再度凝聚，最新新界大盤便已收逾4萬票，成為新票王。整體而言，是次突破九千宗的表現，標誌著樓市已走出低迷，步入由剛需帶動、板塊輪動的穩健復甦階段，期待後市升速加快。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮