新盤供應戰：樓市回暖下的精準出擊

香港樓市在低潮徘徊多年後，2026年似乎將迎來一個新的拐點。發展商手握一定庫存，卻不再急於一口氣傾巢而出，而是選擇精準出擊，循序漸進地推盤。2026年一手潛在供應雖接近三萬伙，而實際推售量預料有約1.75萬伙，比去年增加一成，這既反映市況逐步回暖，也顯示發展商的策略更為靈活。

以下分析這場供應戰的格局。新界依然是主力，北區的粉嶺馬適路兩大巨盤，合共近4,200伙，足以改寫區內版圖。這些「雙子星」不僅是住宅供應，更是基建升級的催化劑，將吸引家庭客與投資者目光。西貢的日出康城延續港鐵上蓋優勢，元朗則以中型盤為主，迎合首置與換樓需求。離島的東涌喜東街近2,000伙，則為區內注入新活力。

九龍的故事則是另一種面貌。啟德新區依舊是焦點，啟德海灣(第2期)與DOUBLE COAST(第2期)等項目，延續着「新九龍城」的想像。土瓜灣的市建局重建，則為舊區注入新貌，讓人看到城市更新的力量。港島方面，土地稀缺令供應有限，僅三千多伙，但豪宅與小型重建交織，南區的黃竹坑站系列更是上班族的心頭好。

值得注意的是，2026年有6個超過千伙的大盤，從粉嶺到東涌、由日出康城到啟德，形成多點開花的局面。這些巨盤不僅是供應數字，更是市場信心的試金石。發展商之間的角力亦頗具看頭，新地、嘉華、恒地、新世界各自布局，港鐵上蓋項目更成為最大供應源。市建局則在土瓜灣推動舊區更新，為市場提供另一種選擇。

整體而言，2026年的新盤供應戰並非單純的數字遊戲，而是一場策略博弈。發展商不只追求量的爆發，更要精準掌握時機，分期推售，避免市場消化不良。對買家而言，這既是機會，也是挑戰。市況回暖意味著選擇更多、議價空間更大，但定價策略將成為關鍵。若經濟持續改善，新盤或許真的能成為2026年樓市的轉捩點。

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利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

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根據屋宇署最新公布的數字，2025年11月全港只有3個私人住宅項目落成，合共提供383個單位，較10月份的3,820伙暴跌約九成，創下年內按月第二低的水平。該三個項目分別是九龍城的「南首」（313伙）、石塘咀山道81號（69伙），以及位於汀九的青山公路-汀九段291號（1伙）。此一顯著回落，主要由於10月有多個大、中型項目集中竣工，推高基數後進入自然調整期。

累計2025年前11個月，私人住宅落成量達17,558伙，較去年同期微跌約6%。從地區分布來看，九龍區依然是供應主力，共有26個項目、8,641伙落成，佔整體近一半（約49.2%）；新界區則有12個項目涉及6,101伙，佔比約34.8%；港島區相對較少，17個項目提供2,816伙，僅佔16%。截至11月底，這數字已達到差估署預測全年20,862伙的84.2%。市場普遍預期，在12月最後一個月，部分中大型項目包括元朗「柏瓏III」（約680伙）等將陸續取得入伙紙，再加上零星小型項目，全年落成量有望貼近2萬伙大關，基本符合官方預測。

相較於落成量的月度波動，動工進展則相對平穩。2025年11月，全港有4個私人住宅項目展開上蓋工程，涉及約241伙，包括中環伊利近街41至47A號（150伙）、筲箕灣南安街67至77號（86伙），以及渣甸山和山頂的少數豪宅單位。此外，屋宇署最新修訂數據時加入了元朗東成里一個大型項目（1,572伙），大幅推升累計數字。因此，2025年首11個月私宅動工量達到8,529伙，較2024年全年總量5,030伙大幅增加近69.6%，成為近4年第二高水平。

整體而言，2025年私人住宅市場呈現「前高後穩」的格局：上半年及年中落成相對集中，下半年月度數字起伏較大，但全年供應仍維持在合理水平。動工量雖然按年顯著反彈，絕對規模卻仍然偏低，顯示發展商在之前高息環境、銷售審慎以及土地成本壓力下，對新項目的投放態度仍趨保守。

展望新一年市況，隨着利率已見回落、人才計劃持續帶來租賃及置業需求，加上貨尾庫存漸有消化，樓市有望維持溫和復甦走勢。然而，如果動工量未能進一步加速，2027至2029年的供應量可能明顯回落至每年約1.5萬至1.6萬伙水平，對長遠樓價及租務市場或構成一定支撐。

對準買家與投資者而言，當前正處於「落成高峰尾聲、動工回暖初期」的關鍵階段。在此時機選擇合適項目，或能在供應曲線轉折前，把握相對穩定的市場機會。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮