新盤供應戰：樓市回暖下的精準出擊

香港樓市在低潮徘徊多年後，2026年似乎將迎來一個新的拐點。發展商手握一定庫存，卻不再急於一口氣傾巢而出，而是選擇精準出擊，循序漸進地推盤。2026年一手潛在供應雖接近三萬伙，而實際推售量預料有約1.75萬伙，比去年增加一成，這既反映市況逐步回暖，也顯示發展商的策略更為靈活。

以下分析這場供應戰的格局。新界依然是主力，北區的粉嶺馬適路兩大巨盤，合共近4,200伙，足以改寫區內版圖。這些「雙子星」不僅是住宅供應，更是基建升級的催化劑，將吸引家庭客與投資者目光。西貢的日出康城延續港鐵上蓋優勢，元朗則以中型盤為主，迎合首置與換樓需求。離島的東涌喜東街近2,000伙，則為區內注入新活力。

九龍的故事則是另一種面貌。啟德新區依舊是焦點，啟德海灣(第2期)與DOUBLE COAST(第2期)等項目，延續着「新九龍城」的想像。土瓜灣的市建局重建，則為舊區注入新貌，讓人看到城市更新的力量。港島方面，土地稀缺令供應有限，僅三千多伙，但豪宅與小型重建交織，南區的黃竹坑站系列更是上班族的心頭好。

值得注意的是，2026年有6個超過千伙的大盤，從粉嶺到東涌、由日出康城到啟德，形成多點開花的局面。這些巨盤不僅是供應數字，更是市場信心的試金石。發展商之間的角力亦頗具看頭，新地、嘉華、恒地、新世界各自布局，港鐵上蓋項目更成為最大供應源。市建局則在土瓜灣推動舊區更新，為市場提供另一種選擇。

整體而言，2026年的新盤供應戰並非單純的數字遊戲，而是一場策略博弈。發展商不只追求量的爆發，更要精準掌握時機，分期推售，避免市場消化不良。對買家而言，這既是機會，也是挑戰。市況回暖意味著選擇更多、議價空間更大，但定價策略將成為關鍵。若經濟持續改善，新盤或許真的能成為2026年樓市的轉捩點。

2026各新盤詳情，請掃瞄附圖之QRCode或點擊此網址參看。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

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踏入新一年，銀行間按揭業務競爭愈趨激烈，市場上甚至出現高達1%以上的轉按現金回贈，相信會令不少業主萌生轉按念頭。筆者在本文將分享轉按前必須做好 的四大準備功夫，讓轉按過程中更加得心應手。

最早可於罰息期結束前3個月預先申請

申請按揭時，銀行會在貸款文件中列明「罰息期」，一般為2至3年。若借款人在指定時間內提早清還貸款，便需支付額外費用，金額通常為原貸款額的若干百分比或原先銀行所提供的現金回贈。因此，業主在罰息期內通常不會轉按。不過，轉按申請最早可於罰息期結束前三個月提交，例如罰息期為24個月，可以供款第21個月時就去申請轉按。

評估轉按前後的按揭息率變化

轉按需要衡量轉按前及轉按後的利息成本。若業主正使用發展商按揭，蜜月期結束後，按息或增至5厘或以上，若能及時轉按至傳統銀行，便可節省利息支出。假設剩餘貸款額為500萬元，還款年期為28年，原有發展商按揭息率為5厘，每月供款為$27,679；轉按後銀行按息為3.25%，每月供款能減少$4,995至$22,684。即使原有銀行按息與轉按銀行息率相同，若新銀行提供的轉按現金回贈扣除轉按成本（如律師費）後仍有利可圖，也值得考慮轉按。

留意物業現時估值

申請轉按時，新銀行會根據物業最新估價來計算可借出的貸款額。要注意的是，若估價顯著下跌，或會影響實際借貸額，即業主有機會要補差額。不過，由於各銀行委託不同的測量師行，估價結果可能存在差異。此外，近期樓市回暖亦有助估價回升。因此不妨比較多間銀行的估價，以評估轉按的空間。

 需要重新進行入息審查

轉按至新銀行等同於重新申請按揭，新銀行會根據業主現時的還款能力，決定是否批出按揭。不過，隨著銀行暫停壓力測試要求，現時銀行對入息要求較以往寬鬆，只需符合每月供款不多於每月收入的50%即可。此外，為轉按做足準備，記得在臨近罰息期結束前，預先準備充足的文件，包括過往3個月的入息銀行月結單、僱傭合約、稅單、強積金記錄，以及原有銀行的貸款信和供款證明。

由於轉按涉及多項準備功夫，建議事先諮詢大型按揭轉介公司，申請轉按過程自然會更加順利。

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