想轉按慳到盡？事前做好四項準備

踏入新一年，銀行間按揭業務競爭愈趨激烈，市場上甚至出現高達1%以上的轉按現金回贈，相信會令不少業主萌生轉按念頭。筆者在本文將分享轉按前必須做好 的四大準備功夫，讓轉按過程中更加得心應手。

最早可於罰息期結束前3個月預先申請

申請按揭時，銀行會在貸款文件中列明「罰息期」，一般為2至3年。若借款人在指定時間內提早清還貸款，便需支付額外費用，金額通常為原貸款額的若干百分比或原先銀行所提供的現金回贈。因此，業主在罰息期內通常不會轉按。不過，轉按申請最早可於罰息期結束前三個月提交，例如罰息期為24個月，可以供款第21個月時就去申請轉按。

評估轉按前後的按揭息率變化

轉按需要衡量轉按前及轉按後的利息成本。若業主正使用發展商按揭，蜜月期結束後，按息或增至5厘或以上，若能及時轉按至傳統銀行，便可節省利息支出。假設剩餘貸款額為500萬元，還款年期為28年，原有發展商按揭息率為5厘，每月供款為$27,679；轉按後銀行按息為3.25%，每月供款能減少$4,995至$22,684。即使原有銀行按息與轉按銀行息率相同，若新銀行提供的轉按現金回贈扣除轉按成本（如律師費）後仍有利可圖，也值得考慮轉按。

留意物業現時估值

申請轉按時，新銀行會根據物業最新估價來計算可借出的貸款額。要注意的是，若估價顯著下跌，或會影響實際借貸額，即業主有機會要補差額。不過，由於各銀行委託不同的測量師行，估價結果可能存在差異。此外，近期樓市回暖亦有助估價回升。因此不妨比較多間銀行的估價，以評估轉按的空間。

 需要重新進行入息審查

轉按至新銀行等同於重新申請按揭，新銀行會根據業主現時的還款能力，決定是否批出按揭。不過，隨著銀行暫停壓力測試要求，現時銀行對入息要求較以往寬鬆，只需符合每月供款不多於每月收入的50%即可。此外，為轉按做足準備，記得在臨近罰息期結束前，預先準備充足的文件，包括過往3個月的入息銀行月結單、僱傭合約、稅單、強積金記錄，以及原有銀行的貸款信和供款證明。

由於轉按涉及多項準備功夫，建議事先諮詢大型按揭轉介公司，申請轉按過程自然會更加順利。

更多經絡按揭轉介資訊

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

去年開始，本港樓市逐步走出陰霾，重新踏上回升軌跡。市場氣氛明顯改善，因此財爺在最新《財政預算案》中沒有再推出刺激樓市的措施，完全在意料之內。政府此刻更希望讓市場自然運行，避免政策過度干預，令樓市升勢過急，反而埋下風險。與其在樓市政策上反覆調整，不如把政策焦點放在經濟與民生，為香港的長遠發展奠定更穩固的基礎。

然而，財爺今次把1億元以上住宅的從價印花稅由4.25%提升至6.5%，是否意味著重新「加辣」？答案顯然不是。這類超級豪宅雖然成交金額龐大，但佔整體市場僅約0.3%，對一般市民毫無影響；而相關買家財力雄厚，稅率調整對其入市意欲幾乎沒有影響。因此，這項措施與其說是調控樓市，不如說是政府在財政壓力下作出的策略性安排。

近年政府面對龐大開支，開源節流已成必然方向，而增加稅收是其中最直接的手段。樓市經歷多年低迷，近年才見復甦，政府自然不會再推出任何可能削弱市場信心的政策，反而要減少干預，維持現有的回暖勢頭。在這種考量下，提高億元豪宅印花稅成為一個既不損害樓市、又能增加庫房收入的折衷方案。

有發展商在措施公布後亦表示，新增稅項不會影響億元豪宅的需求，預期今年相關成交量仍會再創新高。這種看法並非誇大。筆者早前亦指出，歐美在治安、政治與經濟方面的不確定性升溫，令不少富裕人士重新審視海外置業的風險。相比之下，香港在法治、金融體系及資金流動方面仍具優勢，加上低息環境的推動，超級豪宅自然成為內地及亞洲富豪、甚至全球家族辦公室的追逐目標。

筆者相信，政府掌握相關數據後，亦預視到今年億元豪宅成交將持續增加，因此調高此類物業的印花稅，既能為庫房帶來可觀收益，又不會破壞樓市復甦，是一個相對平衡的決定。若把近兩年的《財政預算案》一併觀察，更可看出政府在物業印花稅上的「頂加底減」思路：高端市場適度加稅，基層及中產則提供更多上車空間，讓更多市民有機會脫離「無殼蝸牛」的困境，並推動樓市健康發展。

 

廖偉強

利嘉閣地產總裁 廖偉強