為何愈來愈少人選用按揭保險？

去年樓按市場回穩，但買家選用按揭保險計劃的個案卻持續下跌。根據香港按揭證券有限公司的數據顯示，2025年全年新取用按揭保險貸款的宗數及金額分別為7,098宗及351.88億元，較2024年全年的9,337宗及478.81億元，分別減少2,239宗（24%）及126.93億元（26.5%），宗數創近十年全年新低，金額則創近六年全年新低。

為何現時愈來愈少置業人士選擇按揭保險？首先要理解按揭保險的用途。按揭保險計劃旨在為銀行提供按揭保險，使銀行能夠向置業人士提供高成數的按揭貸款。只要符合相關條件，如樓價上限及貸款額上限等，銀行便可提供高達八至九成的按揭貸款，從而大大減輕置業人士的首期負擔。

幾年前，金管局規定樓價在1,000萬元以下的物業，銀行最高只可提供六成按揭；而樓價1,000萬元或以上的物業，則最高只能提供五成按揭。當時樓價高企並持續創新高，首期不足的市民需選用按揭保險計劃，才能承造更高成數的按揭入市，因而推動按揭保險需求持續攀升。綜合金管局及香港按揭證券有限公司資料顯示，2023年6月份選用按揭保險的買家，佔整體新取用按揭宗數的38.9%，創下有紀錄以來的佔比新高。

然而，自2023年7月起，由於樓價顯著回落，政府逐步放寬銀行按揭成數上限。直至2024年10月，政府更統一了物業的按揭成數上限，即所有住宅物業無論其價值及是否自用，銀行提供的按揭成數上限均劃一為七成。換言之，任何買家只需繳付三成首期，便可免除按揭保險及零保費上車，促使更多買家借盡七成按揭。去年透過本公司申請住宅按揭的個案中，借盡七成按揭且未選用按揭保險計劃的客戶，佔整體新造按揭個案達30%。此外，去年11月份新造按揭客戶中，選用按揭保險的比例亦跌至13.5%，創近六年新低。

另一方面，申請按揭保險計劃的最重要原則是該物業必須用作自住用途。去年整體投資氣氛有所升溫，市場大手成交亦顯著增加，這類買家通常將物業用作出租或投資用途，因此不符合按揭保險的適用範圍。在按揭保險需求大幅減少的情況下，筆者預計今年按揭保險的申請數字將持續維持低位。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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踏入新一年，銀行間按揭業務競爭愈趨激烈，市場上甚至出現高達1%以上的轉按現金回贈，相信會令不少業主萌生轉按念頭。筆者在本文將分享轉按前必須做好 的四大準備功夫，讓轉按過程中更加得心應手。

最早可於罰息期結束前3個月預先申請

申請按揭時，銀行會在貸款文件中列明「罰息期」，一般為2至3年。若借款人在指定時間內提早清還貸款，便需支付額外費用，金額通常為原貸款額的若干百分比或原先銀行所提供的現金回贈。因此，業主在罰息期內通常不會轉按。不過，轉按申請最早可於罰息期結束前三個月提交，例如罰息期為24個月，可以供款第21個月時就去申請轉按。

評估轉按前後的按揭息率變化

轉按需要衡量轉按前及轉按後的利息成本。若業主正使用發展商按揭，蜜月期結束後，按息或增至5厘或以上，若能及時轉按至傳統銀行，便可節省利息支出。假設剩餘貸款額為500萬元，還款年期為28年，原有發展商按揭息率為5厘，每月供款為$27,679；轉按後銀行按息為3.25%，每月供款能減少$4,995至$22,684。即使原有銀行按息與轉按銀行息率相同，若新銀行提供的轉按現金回贈扣除轉按成本（如律師費）後仍有利可圖，也值得考慮轉按。

留意物業現時估值

申請轉按時，新銀行會根據物業最新估價來計算可借出的貸款額。要注意的是，若估價顯著下跌，或會影響實際借貸額，即業主有機會要補差額。不過，由於各銀行委託不同的測量師行，估價結果可能存在差異。此外，近期樓市回暖亦有助估價回升。因此不妨比較多間銀行的估價，以評估轉按的空間。

 需要重新進行入息審查

轉按至新銀行等同於重新申請按揭，新銀行會根據業主現時的還款能力，決定是否批出按揭。不過，隨著銀行暫停壓力測試要求，現時銀行對入息要求較以往寬鬆，只需符合每月供款不多於每月收入的50%即可。此外，為轉按做足準備，記得在臨近罰息期結束前，預先準備充足的文件，包括過往3個月的入息銀行月結單、僱傭合約、稅單、強積金記錄，以及原有銀行的貸款信和供款證明。

由於轉按涉及多項準備功夫，建議事先諮詢大型按揭轉介公司，申請轉按過程自然會更加順利。

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