想轉按慳到盡？事前做好四項準備

踏入新一年，銀行間按揭業務競爭愈趨激烈，市場上甚至出現高達1%以上的轉按現金回贈，相信會令不少業主萌生轉按念頭。筆者在本文將分享轉按前必須做好 的四大準備功夫，讓轉按過程中更加得心應手。

最早可於罰息期結束前3個月預先申請

申請按揭時，銀行會在貸款文件中列明「罰息期」，一般為2至3年。若借款人在指定時間內提早清還貸款，便需支付額外費用，金額通常為原貸款額的若干百分比或原先銀行所提供的現金回贈。因此，業主在罰息期內通常不會轉按。不過，轉按申請最早可於罰息期結束前三個月提交，例如罰息期為24個月，可以供款第21個月時就去申請轉按。

評估轉按前後的按揭息率變化

轉按需要衡量轉按前及轉按後的利息成本。若業主正使用發展商按揭，蜜月期結束後，按息或增至5厘或以上，若能及時轉按至傳統銀行，便可節省利息支出。假設剩餘貸款額為500萬元，還款年期為28年，原有發展商按揭息率為5厘，每月供款為$27,679；轉按後銀行按息為3.25%，每月供款能減少$4,995至$22,684。即使原有銀行按息與轉按銀行息率相同，若新銀行提供的轉按現金回贈扣除轉按成本（如律師費）後仍有利可圖，也值得考慮轉按。

留意物業現時估值

申請轉按時，新銀行會根據物業最新估價來計算可借出的貸款額。要注意的是，若估價顯著下跌，或會影響實際借貸額，即業主有機會要補差額。不過，由於各銀行委託不同的測量師行，估價結果可能存在差異。此外，近期樓市回暖亦有助估價回升。因此不妨比較多間銀行的估價，以評估轉按的空間。

 需要重新進行入息審查

轉按至新銀行等同於重新申請按揭，新銀行會根據業主現時的還款能力，決定是否批出按揭。不過，隨著銀行暫停壓力測試要求，現時銀行對入息要求較以往寬鬆，只需符合每月供款不多於每月收入的50%即可。此外，為轉按做足準備，記得在臨近罰息期結束前，預先準備充足的文件，包括過往3個月的入息銀行月結單、僱傭合約、稅單、強積金記錄，以及原有銀行的貸款信和供款證明。

由於轉按涉及多項準備功夫，建議事先諮詢大型按揭轉介公司，申請轉按過程自然會更加順利。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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不少人首次置業時會選擇購買二手樓，除了議價空間較大外，生活配套亦較為成熟。根據土地註冊處數據顯示，二手樓在香港住宅買賣中仍屬主流，去年12月成交量達四千多宗，佔整體宗數約七成。踏入新一年，若考慮購買二手樓作自住或投資用途，需留意以下四個事項，讓置業過程更加順利。

高樓齡或縮短還款期

雖然按揭的最長還款期為30年，但銀行批核二手樓按揭時，主要會以「75減樓齡」來計算。例如，若樓齡已達50年，最長還款年期便只有25年（75-50年）。一旦按揭還款期縮短，每月供款額及入息門檻便會相應提高。市場上亦有個別銀行提供「80減樓齡」的計算方式，申請按揭時不妨多加比較。

注意物業估價差異

銀行批核按揭時，會先對物業進行估價，並根據估價結果計算按揭貸款額。假設購買500萬元的二手物業，計劃承造七成按揭，但銀行估價僅為400萬元，則銀行只會批出400萬元 × 70% = 280萬元的貸款額，而非350萬元。估價不足的原因多樣，例如物業曾發生事故或業主開價過高。為避免此類問題，遇到心儀物業時，建議先向銀行或按揭轉介公司進行初步估價，讓置業預算更為準確。

小心業權及樓契問題

市場上一些大幅低於市價的物業需格外謹慎，因其可能涉及業權或樓契的缺失問題，例如只出售單位一半業權的「半契樓」或已遺失樓契的「無契樓」。相關物業的按揭申請通常極具挑戰，買家可能只能向財務公司申請高息貸款，最壞情況甚至需全額支付樓價。此外，這類物業日後轉售亦較為困難，若日後有財務需要出售套現亦較易出現困難，購買前必須審慎評估自身財務能力，並建議諮詢專業人士意見。

注意釘契細節

買入二手樓前，地產經紀一般會為準買家進行查冊。如發現物業被「釘契」，即土地登記冊上載了部分註冊文件，例如涉及違反建築物條例、違反地契、拖欠費用等情況，便需留意這些問題可能會影響按揭審批。物業是否能申請按揭，主要取決於釘契的原因及嚴重程度。若情況輕微，銀行通常仍會批出按揭；但若影響物業轉售，銀行的批核態度則會較為保守。

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