樓市回暖，部分銀行開始搶佔轉按市場，並提高按揭現金回贈以吸引業主轉按。轉按除了可賺取回贈外，亦有其他用途，包括減輕供樓利息開支、改善財務狀況或套取資金等。筆者將介紹5類適合轉按的人士，幫助他們了解自身的轉按需求，從而作出明智的財務決策。
過往部分購買新樓的業主會選擇免壓力測試及首幾年低息的發展商按揭，但低息期結束後，息率將大幅上調。假設剩餘貸款額為600萬元，還款期為27年，當低息期結束，發展商按揭息率為6%，每月供款為$37,439元；若轉按至一般銀行按揭計劃，按揭息率僅為3.25%，每月供款可減至$27,840，大幅節省利息支出。
隨著人生階段的轉變，有些業主可能需要一筆大額資金，以應付子女升學、醫療、創業及投資等需求。若儲蓄不足，亦可透過轉按套取額外資金。現時銀行轉按的最高成數為七成，假設物業現時估值為800萬元，剩餘貸款額為200萬元，若透過轉按申請七成按揭，新貸款額將為560萬元。償還原有貸款後，仍可套取360萬元資金。
過往不少業主需要透過按揭保險申請高成數按揭，以減低首期開支。但他們除了需繳交按揭保費外，物業亦只能作自住用途，不能出租。若物業現時升值，即使轉按後按揭成數有所下降，業主仍有機會無需補差額「平手轉按」，物業便可出租之餘，並有機會可退回部分保費。
有些業主當初置業時，因收入不足，申請按揭時或會增加一名擔保人，以通過按揭入息測試。其後，擔保人可能因其他財務安排而希望解除擔保人身份。如現時業主的收入有所提升，單靠個人收入已符合銀行入息要求，也可以透過轉按「甩走」擔保人身份。
沒有上述問題的業主，即使轉按後按息沒有變動，其實亦可考慮透過轉按賺取銀行現金回贈。假設將1,000萬元的物業轉按並申請七成按揭，新銀行提供1%的轉按現金回贈，業主便可獲得7萬元回贈，足以抵銷數個月的利息支出。最後，建議有意轉按的業主，可先向大型按揭轉介公司查詢。
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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦
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2026年伊始，期望本港樓市呈現嶄新局面。現時息口回落，有助改善本港營商環境，推動經濟進一步復甦。發展商推盤態度亦趨積極，樓市交投將逐步回穩。展望今年，根據市況及息口走勢，筆者作出三大預測。
料上半年HIBOR徘徊於2至3厘 實際按息維持3.25厘水平
目前美國就業走弱風險大於通脹上升風險，料美聯儲上半年或再一次預防性減息；下半年美國息口走勢，則視乎下任聯儲局主席的新政策而定。香港方面，2024年至2025年減息周期，本港銀行減息5次合共0.875厘，最優惠利率(P)回復至加息周期前的水平，理論上港P已沒有下調空間。拆息(HIBOR)方面，預計本港一個月HIBOR上半年反覆徘徊 2厘至3厘水平，普遍新造按揭的實際息率將維持3.25厘水平。HIBOR走勢將取決於美國息口及資金流向，若再有資金流入香港，HIBOR有機會反覆挑戰2厘以下水平，屆時H按業主或有機會以低於封頂息率供樓。
交投回穩 料現樓按揭挑戰3年新高 樓花按揭挑戰6年新高
根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處最新資料顯示，2025年全年現樓按揭宗數錄得64,261宗，按年增加13,761宗(27.2%)；全年樓花按揭宗數則為6,576宗，按年大增2,390宗(57.1%)，創近5年的年度新高。現時按息處於合理水平，樓價亦顯著回穩，如經濟進一步復甦，將有助增加用家及投資者信心，加快入市步伐，交投將逐步回穩，料今年全年現樓按揭宗數有望上試70,000宗，挑戰近3年新高；另外，一手繼續主導市場，而受惠政府放寬多項樓花按揭措施，去年逾半首次推售的樓花新盤中，七成以上買家選用即供付款方法，選用即供付款的佔比將穩步上揚，料今年全年樓花按揭宗數有望上試7,000宗水平，挑戰近6年新高。
銀行對住宅按揭取態趨積極 料新取用住宅按揭挑戰3年新高
根據金管局數據顯示，2025年首11個月新取用按揭貸款額及宗數為1,979.79億元及43,475宗，按年增加353.39億元(21.7%)及7,113宗(19.6%)。政府樓按放寬政策以及人才計劃的效果逐漸浮現，料住宅市場將「價量齊升」，銀行對住宅按揭的取態亦愈趨積極，將繼續推出不同種類的按揭計劃以及相關優惠吸引優質客戶。預計今年新取用住宅按揭數字平穩向上，全年金額及宗數可上試約2,330億元及50,000宗水平，挑戰近3年新高。
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