5類業主須掌握轉按時機

樓市回暖，部分銀行開始搶佔轉按市場，並提高按揭現金回贈以吸引業主轉按。轉按除了可賺取回贈外，亦有其他用途，包括減輕供樓利息開支、改善財務狀況或套取資金等。筆者將介紹5類適合轉按的人士，幫助他們了解自身的轉按需求，從而作出明智的財務決策。

過往部分購買新樓的業主會選擇免壓力測試及首幾年低息的發展商按揭，但低息期結束後，息率將大幅上調。假設剩餘貸款額為600萬元，還款期為27年，當低息期結束，發展商按揭息率為6%，每月供款為$37,439元；若轉按至一般銀行按揭計劃，按揭息率僅為3.25%，每月供款可減至$27,840，大幅節省利息支出。

隨著人生階段的轉變，有些業主可能需要一筆大額資金，以應付子女升學、醫療、創業及投資等需求。若儲蓄不足，亦可透過轉按套取額外資金。現時銀行轉按的最高成數為七成，假設物業現時估值為800萬元，剩餘貸款額為200萬元，若透過轉按申請七成按揭，新貸款額將為560萬元。償還原有貸款後，仍可套取360萬元資金。

過往不少業主需要透過按揭保險申請高成數按揭，以減低首期開支。但他們除了需繳交按揭保費外，物業亦只能作自住用途，不能出租。若物業現時升值，即使轉按後按揭成數有所下降，業主仍有機會無需補差額「平手轉按」，物業便可出租之餘，並有機會可退回部分保費。

有些業主當初置業時，因收入不足，申請按揭時或會增加一名擔保人，以通過按揭入息測試。其後，擔保人可能因其他財務安排而希望解除擔保人身份。如現時業主的收入有所提升，單靠個人收入已符合銀行入息要求，也可以透過轉按「甩走」擔保人身份。

沒有上述問題的業主，即使轉按後按息沒有變動，其實亦可考慮透過轉按賺取銀行現金回贈。假設將1,000萬元的物業轉按並申請七成按揭，新銀行提供1%的轉按現金回贈，業主便可獲得7萬元回贈，足以抵銷數個月的利息支出。最後，建議有意轉按的業主，可先向大型按揭轉介公司查詢。

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