一手貨尾回落 樓市最壞壓力期已過

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

上月新盤成交量突破2,450宗，創下15個月新高，更是2013年一手新例13年以來最旺的一月。多個樓盤於開售當日即告「清袋」，亦出現多宗大手成交，反映市場承接力強勁，買家信心澎湃。在新盤迅速吸納下，大批買家同步回流二手市場及貨尾盤，帶動新盤貨尾量高頂回落。

回顧過去一段時間，一手市場積壓大量貨尾，成為樓市最大包袱。發展商缺乏加價空間，為加快回籠資金，只能以低價促銷，甚至以「深水炸彈價」搶客，令二手樓價受壓，市場信心削弱。加上美國自2022年3月起累計加息11次、共5.25厘，樓價持續下行。

不過，去年第二季成為樓市轉捩點。隨着減息周期展開，本港利率回落至加息前水平，加上多項政策逐步見效，市場氣氛顯著改善。私人住宅樓價已連升七個月，創近四年最長升浪，全年升幅逾3%；租金亦升逾4%，四年來首次出現「租價齊升」。

新盤市場百花齊放，交投全面反彈。土地註冊處登記數字顯示，本港一手私人住宅登記宗數已連續第三季錄得逾5,000宗，帶動全年登記量連升三年，重上2萬宗水平，升至2019年後近六年高位，反映積壓多時的購買力正持續釋放，並有效推動貨尾量向下。

雖然目前全港一手私人住宅貨尾仍逾萬伙，涉及超過300個樓盤，市場仍需時間消化，但相關數字已連跌三個季度，累計減少近4,000伙。去年第四季貨尾量更跌穿2萬伙危險線，低見18,694伙，創十一個季度新低，顯示一手貨尾已由高位回落，樓市最壞的「去庫存壓力期」或過去。

展望2026年，「去庫存」仍將是發展商銷售部署的重中之重，即使今年市況轉旺，發展商亦不敢貿然大幅加價。隨着樓市轉角向上，買家入市信心逐步恢復，貨尾消化速度有望進一步加快。若市況持續向好，下半年一手貨尾或可回落至約1.5萬伙水平，年底甚至有機會低見1.2萬伙。惟貨尾多少從來不是愈少愈好，關鍵在於回到健康水平，而非追求零庫存。貨尾過多，發展商往往被迫劈價清貨，拖累整體市場；貨尾適量，樓價與成交才能同步回穩。

中原陳永傑

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中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

農曆新年前向來屬樓市傳統淡季，今年樓市卻反常升溫。1月份交投顯著活躍，買家普遍憂慮樓價升幅加快，紛紛趕在「馬年」來臨前入市，令過年前「小陽春」提早爆發。投資者更是一馬當先，加快步伐搶佔先機。

踏入新一年，樓市升勢持續，多間大行先後加入唱好行列，並普遍預期今年樓價升幅最少有5%，最樂觀更有10%，筆者更估計升幅達15%。即使2026年僅過了一個月，已有大行急不及待上調全年樓價升幅預測，反映市場對樓市前景信心明顯增強，升勢已逐步形成共識。

繼摩根士丹利、花旗及美銀上調預測後，滙豐環球投資研究亦發表最新報告指出，在按揭利率處於低位及住屋需求持續增長支持下，推動樓市復甦步伐加快，並將今年及明年樓價升幅預測，由原來的3%至5%，上調至7%，即兩年共升14%。多隻地產股造好，例如新地（016）今年以來股價累升逾兩成，新世界（017）升幅更超過三成。

雖然預測性數據並非水晶球，但近期樓市勢頭明顯向好，尤以新盤市場最為突出。買家普遍擔心樓價升幅加快，新盤更由愈賣愈平變成愈賣愈貴，紛紛提早落實入市決定，全新盤及貨尾銷售齊齊發力，購買力偷步釋放，刺激過年前「小陽春」提早報到。1月份一手樓銷量超過2,200宗，不但打破農曆新年前樓市的例淡局面，按年更急升一倍有多，並創下2013年一手新例實施以來的十三年新高。

翻查紀錄，1月份向來屬樓市傳統淡季，加上市況低迷，即使不少樓盤以低價推出，銷情亦未見明顯改善。一手成交量在2022年至2025年間已連續四年僅錄數百宗，其中2024年更只有400多宗。去年農曆新年落在1月底，適逢特朗普回朝，市場不確定性升溫，一度令市場憂慮農曆年後未必出現小陽春。不過，小陽春最終仍有出現，2月份一手成交逾1,200宗，較1月急升約六成，只是來得稍遲。

相比之下，今年樓市旺市明顯提早，反映買家心態已由過去「等跌」轉為「怕貴」，入市取態出現關鍵轉變。