馬年樓市迎來大爆發

距離丙午馬年只剩約一個星期，樓市氣氛明顯比起去年的春節前夕，明顯暢旺得多。很多樓市專家對今年的樓市走勢，都抱持樂觀態度，筆者當然也屬於看好的一方。

早前美國聯儲局公布今年首次議息結果，維持利率不變，本港三間發鈔銀行亦同步按兵不動，最優惠利率維持在5厘水平。這個結果並不令人意外，市場早已預期今年首季難有減息動作。若以較樂觀的角度看，筆者仍相信今年內有機會減息一至兩次。不過，亦有銀行界高層向筆者表示，美國今年可能全程都「不加不減」，維持利率不變至年底。這種看法當然亦有他們的道理，最終會如何，就要留待年底揭盅。

值得留意的是，與一年多前相比，市場對息口的敏感度已大幅下降。猶記得當時每次議息都牽動市場情緒，投資者爭相猜測「減定唔減」。如今，筆者與一些大戶投資者聚會時，大家已不再糾結於息口走勢。原因很簡單：滙豐最優惠利率已回到5厘，與2022年美國暴力加息前相若。市場普遍相信，即使今年不減息，利率亦不會再向上，低息環境已成大趨勢。

其實，市場焦點早已轉移至其他更具影響力的因素，包括資金流向、內地買家動向、經濟增速，以及港股的強勢表現。這些因素對樓市的推動力，遠比息口更直接、更具實質影響。

經濟方面，統計處公布2025年本港GDP預先估計按年上升3.5%，第四季更見加速。政府預期今年仍可保持增長勢頭。筆者認為，雖然零售及餐飲業仍需持續轉型，但從舖位租務市場的活躍度來看，經濟復甦的步伐與政府預期相當一致。

近期恒指雖然略為回落，但股市仍然以樂觀情緒為主導。股市大旺帶來的財富效應，為樓市注入更多資金，同時提升市場情緒。筆者公司所屬集團的樓價指數最新錄得0.64%的升幅，是近兩年高位。一月份一、二手成交量亦未因春節臨近而回落，反映市場上行動力充足。新春過後，樓市不時都會出現「小陽春」傳統，今年的基礎明顯比往年更扎實，出現小陽春的機會更大。踏入馬年，樓市也勢將迎來大爆發，價量齊升。

利嘉閣地產總裁 廖偉強

廖偉強

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對於香港樓市而言，2026年是一個很好的年份。去年樓市由低位回升，今年則承接經濟增速，加上息口在低位徘徊、資金湧入尋找投資機會、內地人才來港、留學生增加等因素，更令市場信心明顯改善。筆者相認為，今年絕對是樓市的「上行之年」，入市者的勝算亦比過去幾年大得多。

香港樓市向來按周期運行，差不多每二十年便是一個完整周期。從歷史可見，每個周期由低位至高位，樓價往往能錄得數倍升幅。1981年至2000年間，樓價升近9倍；2001年至2020年間，升幅亦接近6倍。這些數據反映，樓市雖然有波動，但長線回報相當可觀。若能持貨兩個周期，累積回報更可能遠超一般投資工具。

不過，並非每個人都有水晶球，也並非每個人都可以不被過去的恐懼左右。筆者記得在2003年沙士谷底前後，有好很多客戶在低位入市，眼光準確，但因這個上升周期初段升幅不算大，加上置業者都經歷1997至2003年的「寒冬」，心中仍有餘悸，不敢相信樓價可以再爆升數倍，甚至當時的各樣利好市場的客觀環境也置之不理，寧可在他們所認為的「見頂」前沽貨離場。結果其後樓市十多年升浪，他們只能望門興嘆。這些例子提醒今日的準置業者，過去不快的經驗很容易會影響了未來的投資判斷。

筆者相信，2026年很可能是另一個20年周期的起步點。對於在2021年高位入市的人而言，物業至今仍處於虧損狀態，2025年中累積跌幅約三成。然而，隨着樓價逐步回升，虧損幅度將會慢慢收窄。至於在去年或今年入市的買家，則有機會在未來二十年間見證樓價「翻倍」。只要敢於在周期初段部署，在合理的價位入市，長線而言回報不會令人失望。

利嘉閣地產總裁 廖偉強