蛇年價量齊升　馬年樓市萬馬奔騰

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

蛇年堪稱樓市「豐收之年」，不僅一手市場交投量創下逾20年新高，亦帶動二手市場回暖，交投連升三年。馬象徵動力及向前，馬年樓市有望快馬加鞭，並延續蛇年價量齊升之勢，由年頭旺到年尾。

近年利好樓市因素可謂接踵而來，包括美國重啟減息周期、樓按全面放寬、百元印花稅門檻下調、投資移民計劃優化，以及內地資金重臨等，蛇年樓市價量齊升。中原城市領先指數（CCL）於蛇年由138.53點，升至最新報147.23點，升幅超過6%，不但成功扭轉過去三年連跌的頹勢，更是2017年雞年錄得14.9%升幅後，八年來最大升幅。

買家入市信心顯著增強，蛇年一、二手市場呈百花齊放，新盤銷情火熱，二手市場更出現追落後情況。全年一、二手私人住宅共錄得逾5.9萬宗買賣登記，連升三年，涉及金額高達5,095億元，較龍年的4.66萬宗及4,229億元分別上升近三成及兩成。

一手盤交投旺，各大發展商賣樓收入大豐收。蛇年一手成交量重上2萬宗水平，全年錄得20,437宗，按年急升三成，創下二十一年來最旺的農曆年表現，僅次於2004年猴年的26,275宗，更比2022年虎年、樓市最「苦」時的不足9,000宗，大幅反彈逾1倍。年內共有三個新盤創下銷量逾千伙佳績，其中新鴻基地產旗下西沙SIERRA SEA登記量超過1,800伙，榮膺「蛇年新盤銷量之王」；大埔上然及日出康城凱柏峰亦分別售出1,176伙及1,037伙。

回顧過去兩個馬年，樓價表現一升一跌。上一個馬年、即2014年甲午馬年，在美國量化寬鬆政策、全球資金氾濫及超低息環境下，樓價急升16%；再對上一個馬年為2002年，正值樓市低潮，當時貝沙灣開售呎價僅四千元，港府更推出「孫九招」救市，包括停建居屋、取消賣地等，但全年樓價仍插水12%，當時CCL更低見約35點，創歷史新低。

筆者認為，樓市已確認轉運，隨着經濟逐步改善，減息周期展開、內地資金重臨以及投資者重新入市，將形成推動馬年樓市的「三頭馬車」。展望新一年，香港經濟有望呈現萬馬奔騰之勢，樓市走勢料可穩步向好，市民安居樂業、置業前景亦更趨明朗。踏入馬年，樓市將重新出發，應會有漫長的升浪。

中原陳永傑

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

上月新盤成交量突破2,450宗，創下15個月新高，更是2013年一手新例13年以來最旺的一月。多個樓盤於開售當日即告「清袋」，亦出現多宗大手成交，反映市場承接力強勁，買家信心澎湃。在新盤迅速吸納下，大批買家同步回流二手市場及貨尾盤，帶動新盤貨尾量高頂回落。

回顧過去一段時間，一手市場積壓大量貨尾，成為樓市最大包袱。發展商缺乏加價空間，為加快回籠資金，只能以低價促銷，甚至以「深水炸彈價」搶客，令二手樓價受壓，市場信心削弱。加上美國自2022年3月起累計加息11次、共5.25厘，樓價持續下行。

不過，去年第二季成為樓市轉捩點。隨着減息周期展開，本港利率回落至加息前水平，加上多項政策逐步見效，市場氣氛顯著改善。私人住宅樓價已連升七個月，創近四年最長升浪，全年升幅逾3%；租金亦升逾4%，四年來首次出現「租價齊升」。

新盤市場百花齊放，交投全面反彈。土地註冊處登記數字顯示，本港一手私人住宅登記宗數已連續第三季錄得逾5,000宗，帶動全年登記量連升三年，重上2萬宗水平，升至2019年後近六年高位，反映積壓多時的購買力正持續釋放，並有效推動貨尾量向下。

雖然目前全港一手私人住宅貨尾仍逾萬伙，涉及超過300個樓盤，市場仍需時間消化，但相關數字已連跌三個季度，累計減少近4,000伙。去年第四季貨尾量更跌穿2萬伙危險線，低見18,694伙，創十一個季度新低，顯示一手貨尾已由高位回落，樓市最壞的「去庫存壓力期」或過去。

展望2026年，「去庫存」仍將是發展商銷售部署的重中之重，即使今年市況轉旺，發展商亦不敢貿然大幅加價。隨着樓市轉角向上，買家入市信心逐步恢復，貨尾消化速度有望進一步加快。若市況持續向好，下半年一手貨尾或可回落至約1.5萬伙水平，年底甚至有機會低見1.2萬伙。惟貨尾多少從來不是愈少愈好，關鍵在於回到健康水平，而非追求零庫存。貨尾過多，發展商往往被迫劈價清貨，拖累整體市場；貨尾適量，樓價與成交才能同步回穩。