馬年啓新程，恭祝各位讀者馬到功成、安居樂業、置業順遂！春節假期落幕，相信香港樓市將毫無遲滯，會迅速接續年關前的熱度，「小陽春」態勢勢再出現。一手市場成交火熱、二手交投趨旺，買家觀望情緒消散，「怕遲買更貴」的搶入心態主導市場，而這波復甦的核心引擎，正是持續湧入的內地買家（北水），其購買力正逐步重塑香港樓市的既有格局。
近兩年，內地買家在香港樓市的影響力有增無減，從過去的邊緣參與者，搖身一變成為成交量與成交金額的增長動力。2025年，以普通話拼音登記的內地買家，無論數量還是成交金額均創下近年高點，較「撤辣」前的低位實現倍數激增，增長勢頭驚人。其中一手市場尤為突出，內地資金的貢獻率超過五成，個別熱門新盤更是高達七成以上，成為發展商快速去貨、回籠資金的核心支柱。
進入2026馬年，這股「北水」勢頭更盛，開局即強勁。多個新盤亮相後人流爆棚，部分項目實現多輪即日沽清，市場熱度可見一斑；高端物業領域，內地買家佔比進一步攀升，啟德、西九龍、將軍澳等新發展區，憑藉優越的交通配套與發展潛力，成為內地買家的集中追捧對象，帶動這些區域樓價領漲，成為馬年樓市的「領跑者」。
內地買家的大規模湧入，不僅帶動成交回暖，更對香港樓市帶來三大深遠改變，格局調整已然成型。
區域供需格局加速洗牌
其一，區域供需格局加速洗牌。內地買家偏好交通便捷、配套完善、發展潛力大的新興區域，直接推動新盤去貨速度加快，也讓發展商的定價信心持續提升，新區供應與需求形成良性循環。與此同時，傳統核心區的二手豪宅雖仍有本地買家支撐，但高端樓市的價格引領權，已部分轉移至跨境資金手中。加之香港「搶人才」計劃持續發力，吸引大量內地專才及高淨值人士來港，這部分群體的自住與長線持有需求，進一步鞏固了新區的市場熱度，形成「新區強、老區穩」的新格局。
價格分化趨勢持續加劇
其二，價格分化趨勢持續加劇，結構性機會凸顯。近兩年，中高價樓及豪宅市場的「追落後」行情最為明顯，升幅遙遙領先於整體市場；而中小型上車盤則回升溫和，增速相對緩慢。筆者預期，2026年這種分化趨勢將延續，其中中價樓段（約1000萬至3000萬元）有望迎來爆發，一方面受惠於本地換樓需求釋放，另一方面內地資金的「追落後」操作將持續加持；豪宅市場則更具優勢，新資本投資者入境計劃放寬住宅投資門檻至3,000萬元，進一步吸引內地高資產人士將香港物業作為資產配置標的，持續推高豪宅物業熱度。
政策與資金流向互動更緊密
其三，政策與資金流向的互動更趨緊密，形成正向循環。全面「撤辣」政策大幅降低了內地買家的稅務成本，打消了跨境置業的核心障礙；與此同時，新資本投資者入境計劃允許投資住宅，進一步強化了香港作為資產配置、子女教育及身份規劃的核心目的地優勢，吸引更多內地資金持續流入。業內普遍判斷，馬年內地買家的市場活躍度將維持高位，成為香港樓價穩步回升的重要支撐力量。
時至今日，內地買家已徹底躍升為影響香港樓市的核心力量——不僅取決成交活躍度，更重塑市場定價邏輯、改變區域熱度排序。馬年樓市開局向好，「北水」持續流入料將成為全年市場的最大支撐點。對本地買家而言，當下正是重新評估置業時機的關鍵拐點：自住需求者可把握當前低息窗口，鎖定合適物業；投資需求者則可重點關注新發展區及中價樓段，把握結構性機會。
最後，再次恭祝各位讀者馬年大吉、萬事順意，安居樂業、置業圓滿，在樓市浪潮中把握先機、馬到功成！
利嘉閣地產研究部主管 陳海潮
陳海潮
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