對投資者而言，2026年的香港樓市正呈現「穩中有升」的局面。經歷數年的回調後，利率環境改善、股市回暖帶來財富效應，加上人才計劃推動高收入人口流入，一手貨尾逐步消化，市場氛圍顯著好轉。全年樓價預期升幅約6%至8%，下跌風險顯著收窄，為投資者提供相對穩健的入市時機。
一手市場：定價策略轉向進取
發展商的定價態度已有明顯轉變。近期新盤及加推單位的優惠逐步削減，部分折扣甚至取消，並有按批加價的情況。這反映市場信心回升，定價策略由「搶客清貨」轉為「穩中進取」。隨着貨尾持續減少，投資者若希望入市，需更快作出決定，因大幅劈價的場面難再出現。
二手市場：業主議價空間收窄
二手市場業主心態同步強化。反價、加價及零議價成交逐漸增多，議價空間由過去的5%至8%收窄至3%至5%。部分熱門屋苑更出現追價入市的個案。對投資者而言，若希望鎖定優質物業，需接受更有限的議價空間，並在放盤偏緊的情況下加快決策。
投資者視角：多元需求支撐市場
2026年的買家結構料更趨多元，本地剛需與換樓客仍是基石，內地買家佔比有望由2025年的25%升至近30%。高企的租金推動「轉租為買」，人才計劃吸引高收入人士入市，對中小型優質單位需求穩定。股市及經濟回暖亦吸引投資者與高淨值人士出動，豪宅市場料將轉活。這意味著不同層次的物業均有需求支撐，投資者可根據自身資金與風險承受能力選擇合適板塊。
成交量：市場活力持續重建
展望成交量方面，全年一手及二手私宅買賣登記總量預計約6.3萬宗，按年升一成。其中一手約2.2萬宗，二手約4.1萬宗。若下半年政策與資金面配合，成交量有望進一步突破。這顯示市場活力正逐步重建，投資者可在成交量上升的趨勢中尋找入市良機。
投資策略建議
短線投資者：可聚焦於二手市場的熱門屋苑，利用價量齊升的趨勢，鎖定具升值潛力的物業。
中長線投資者：可考慮豪宅及中小型優質單位，受高收入人才及高淨值人士需求支撐，具備穩定回報。
租金收益型投資者：在租金高企的背景下，購買中小型單位出租，回報率有望維持吸引水平。
綜合而言，2026年香港樓市的主基調是「穩步向上」。市場不再出現極端行情，而是溫和樂觀、逐步回暖。對投資者而言，這是一個相對安全且具潛力的入市時機。雖然宏觀環境仍存在不確定性，但從數據與情緒來看，全年走勢將以穩健回升為主，小陽春之後有望迎來更明朗的升勢。
利嘉閣地產研究部主管 陳海潮
陳海潮
** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **
香港樓市向來是經濟的重要支柱，也有明顯的淡旺季之分。每年1月通常屬於傳統淡季，因為跨越年尾年頭，又緊接農曆新年假期，買賣雙方多數選擇按兵，成交量往往偏低。因此，一旦1月數據出現明顯突破，市場通常會視之為樓市走向的重要風向標。
筆者綜合土地註冊處最新公布的數字，2026年1月全港樓宇買賣登記量達到7,638宗，較2025年同期的4,949宗大幅上升54%，創下近11年來最旺的1月份成績。
細分來看：
一手私樓登記量：1,496宗
同比激增超過1.1倍，為7年來最高
二手私樓登記量：3,748宗
按年上升48%，同樣是近8年新高
三大類別（整體、一手、二手）同步強勁反彈，顯示市場供需兩端均出現明顯復甦跡象。這是否代表香港樓市已正式迎來新一輪「小陽春」？
2026年1月的表現已擺脫低谷，回到2018年的水平。回顧近年走勢，2026年1月的表現已明顯脫離2020至2025年的低位區間：
疫情初期（2020年1月）：整體僅3,775宗，一手更跌至597宗
之後幾年：整體成交大致徘徊在4,000至6,000宗之間
2026年1月：7,638宗，已突破2018年同期（7,213宗）的水平
特別值得留意的是，一手與二手同時錄得強勁增長，二手市場同樣活躍。這反映出買家入市意欲明顯回升，背後與後疫情經濟復甦、利率環境趨於穩定，以及市場對未來政策進一步鬆綁的正面預期密切相關。
單月數據需謹慎解讀 惟信心回暖是事實
當然，單靠一個月數字仍需小心判斷。農曆新年前後，部分買賣雙方會趕在年前完成交易，容易令當月數據被季節性因素放大。要確認這波升勢是否具持續性，未來幾個月的新盤供應節奏、按揭利率實際走勢，以及整體成交量變化，仍是關鍵觀察指標。
然而，從今年1月錄得的「大幅反彈」幅度來看，至少已傳達出一個較明確的正面訊號——市場需求端的信心正在快速修復。
31年長周期視角：今年1月屬中上水平
若把時間拉長至1996至2026年的31年完整周期，1月樓市的長期平均值約為7,529宗，今年7,638宗略高於長期均值，屬於中上水平。
歷史極值對比：
最高峰：1997年1月 19,445宗（亞洲金融危機前夕的狂熱期）
最低谷：2016年1月 3,120宗（辣招＋環球淡市雙重打擊）
一手私樓長期1月平均約1,200宗，今年1,496宗高於平均；二手私樓長期平均約4,398宗，今年3,748宗雖未達平均，但已是過去8年最佳表現，顯示二手市場對經濟氣氛與買家信心的敏感度極高。
現在是入市相對好時機？
香港樓市大約每5至7年經歷一次明顯周期：過熱 → 調整 → 低迷 → 復甦。1997至98年急跌、2008年後反彈、2010年代辣招壓市、2020至2022年疫情冰封，都是經典例子。
2026年1月的亮眼數據，雖然距離歷史高峰仍遠，但已清楚顯示市場正從低谷有力反彈。對有意入市的用家或投資者而言，當前或許是近年難得的相對好時機。
當然，香港樓市從不缺驚喜，也從不缺調整。建議保持對周期規律的敏感度，密切留意每月成交數據與宏觀環境變化，理性判斷。依目前看來，農曆新年前的「小陽春」已確認成立。若經濟及股市續穩步向上，踏入馬年後，這股春季行情的爆發力或有機會進一步增強。
利嘉閣地產研究部主管 陳海潮
