作為長期跟進香港樓市的研究員，筆者認為，乙巳蛇年香港樓市的表現，可用「否極泰來、旭日初升」來形容最為貼切。根據土地註冊處公佈的數據，截至今年2月16日的整個蛇年，香港整體樓宇買賣登記量順利突破88,677宗，較龍年大幅攀升32%；成交總值更迫近6,900億元大關。此數據不單實現了樓市成交「三年連升」，更刷新近四年以來的新高，為過去一段時間相對沉寂的市場，注入強勁動力，亦為丙午馬年樓市走勢打下穩固基礎。
拆解各板塊表現，一手住宅無疑是今輪升市的「火車頭」。回顧去年2月《財政預算案》推出重大利好——將100元印花稅門檻放寬至400萬元或以下物業，政策精准命中市場剛需，亦為發展商提供清晰市場方向。各大發展商迅速捉緊政策，調整供應結構，大舉推出切合剛需的細價樓盤，有效激活市場流通性。尤其臨近歲末，西沙片區大型新盤以具強烈性價比的定價入市，形成「牽引效應」，不單吸引大量首次置業用家，亦帶動投資者大舉入市。蛇年一手私宅買賣登記量達26,901宗，較龍年的18,830宗急升43%，升幅明顯跑贏大市；成交總值同步大增28%，達2,688.41億元，數據充分反映樓市剛需的堅實基礎，以及市場潛在的資金實力。
相比一手市場的強勢爆發，二手住宅市場表現雖然稍為溫和，但同樣實現穩步回暖、量價齊升的良好勢頭。整個蛇年，二手住宅買賣登記量錄得51,112宗，按年上升26%，回升之勢相當明確。背後核心驅動因素，主要來自息口環境改善——自去年第四季起，息口進入回落周期，供樓成本下降直接紓緩置業者的財務壓力，亦打破此前市場的觀望情緒。過去處於「觀望」狀態的準買家，逐漸釋放置業需求，紛紛入市物色合適物業，直接帶動各區二手屋苑交投轉活，尤其中小型單位成交佔比明顯上升，成為二手市場主力。
工商舖及車位表現同樣跑贏大市
值得留意的是，工商舖及車位市場作為今輪樓市復甦的「黑馬」，蛇年表現同樣超出市場預期，跑贏大市。隨著本港經濟活動全面復常，加上股市反覆造好帶來的財富效應，疊加息口見頂回落的利好，市場上的「聰明錢」開始尋找估值窪地，工商舖及車位市場成為資金部署的重點領域。數據顯示，蛇年非住宅物業買賣登記量達10,664宗，涉資698.02億元，分別突破1萬宗、迫近700億元關口，按年分別上升34%及微升6%，成功擺脫前年的市場谷底，實現從「築底」到「復甦」的關鍵轉折，成為樓市復甦的重要支撐力量。
展望丙午馬年，筆者對香港樓市走勢持樂觀態度，並判斷市場將迎來「利好共振、穩步上行」的新局面。從支撐因素來看，三大核心動力會持續推動樓市向前：第一，息口環境持續改善，目前息口已從高位回落並進入明確下降軌道，供樓成本進一步下降，會持續釋放置業需求，此乃樓市上行的核心基礎；第二，政府「搶人才」政策持續發力，高才通、投資移民等計劃已吸引大量高淨值人士及優秀人才來港，這批人士的住屋需求會逐步釋放，為樓市帶來新增需求；第三，香港經濟持續復甦，企業來港上市活動趨向活躍，會直接帶動寫字樓需求，同時消費市場回暖亦會利好零售、餐飲業舖位需求，進一步拉動非住宅市場復甦。
馬年整體樓宇登記上望97,500宗
基於上述利好因素疊加，筆者預計，馬年香港整體樓宇買賣登記量有望再升約一成，向97,500宗的14年新高進發；成交總值預計達7,990億元，再創近年新高。至於住宅樓價方面，受堅實剛需支撐，以及新增人才置業需求帶動，預期會實現約一成的升幅，既避免過度投機帶來的市場波動，亦體現樓市健康發展的趨勢。
總括而言，經過蛇年的築底反彈及信心修復，香港樓市已累積充足的上行動力。丙午馬年，隨著各項利好政策持續落地、息口環境進一步優化，以及需求逐步釋放，香港樓市這匹駿馬已蓄勢待發，即將迎來奔騰向前、再攀新峰的新階段。
利嘉閣地產研究部主管 陳海潮
陳海潮
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