如何透過雙糧、花紅、約滿酬金、佣金增加按揭借貸力？

臨近農曆新年，不少公司陸續派發雙糧或花紅，為辛勞的打工仔帶來獎勵。原來這些薪金以外額外獲得的報酬，在買樓申請按揭時，也能成為額外的借貸力，幫助通過收入審核。不過這些額外收入在按揭審批時會有何不同？筆者在此作詳細介紹。

 雙糧：從銀行批核按揭角度，如果公司聘用文件中明確列有雙糧條款，通常會被視為固定收入，並可計算進入息之中。例如員工月薪為$33,000，若加上雙糧部分，則每月薪金可增加$2,750（$33,000/12個月）至$35,750。

 花紅：花紅的計算方法較雙糧複雜，一般會以24個月的平均金額計算。假設打工仔首年花紅為$10,000，次年為$15,000，銀行會以約$1,042（即($10,000 + $15,000)/24個月）計入息之中。需注意的是，若申請按揭保險，用於計算年終花紅的金額最高不可超過月薪三倍。此外，若已轉職至新公司，舊公司的花紅通常不納入計算，只會以現職公司的花紅總額除以24個月。申請按揭前，務必將相關金額計算清楚。

約滿酬金：部分專業及技術性行業打工仔，在合約期滿時會獲發約滿酬金。有些銀行會將此收入計進入息，例如合約期為3年，約滿酬金為$30,000，銀行會將其除以36個月，即每月薪金可額外加上$833。不過，各銀行的計算方式及要求各有不同，建議事先向銀行及按揭轉介公司查詢。

佣金：保險經紀、地產代理等行業的收入通常以底薪加佣金計算，透過按揭保險最高可申請八成按揭。銀行一般會以過往6個月的佣金收入平均數來計算收入，但部分銀行可能會先剔除最高及最低月份的收入後再計算。由於計算方法較為複雜，建議向按揭轉介公司查詢各銀行的實際計算方法。此外，因佣金收入行業需提供至少6個月入息證明，申請人應預留充足時間準備相關文件，才能使按揭申請過程更加順利。

以上為銀行的一般做法，惟各銀行的審批準則各有不同，個別銀行可能較為嚴謹。此外，銀行亦會不時調整計算方法，故申請前最好先諮詢按揭專業人士，以避免不必要的波折。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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樓市回暖，部分銀行開始搶佔轉按市場，並提高按揭現金回贈以吸引業主轉按。轉按除了可賺取回贈外，亦有其他用途，包括減輕供樓利息開支、改善財務狀況或套取資金等。筆者將介紹5類適合轉按的人士，幫助他們了解自身的轉按需求，從而作出明智的財務決策。

過往部分購買新樓的業主會選擇免壓力測試及首幾年低息的發展商按揭，但低息期結束後，息率將大幅上調。假設剩餘貸款額為600萬元，還款期為27年，當低息期結束，發展商按揭息率為6%，每月供款為$37,439元；若轉按至一般銀行按揭計劃，按揭息率僅為3.25%，每月供款可減至$27,840，大幅節省利息支出。

隨著人生階段的轉變，有些業主可能需要一筆大額資金，以應付子女升學、醫療、創業及投資等需求。若儲蓄不足，亦可透過轉按套取額外資金。現時銀行轉按的最高成數為七成，假設物業現時估值為800萬元，剩餘貸款額為200萬元，若透過轉按申請七成按揭，新貸款額將為560萬元。償還原有貸款後，仍可套取360萬元資金。

過往不少業主需要透過按揭保險申請高成數按揭，以減低首期開支。但他們除了需繳交按揭保費外，物業亦只能作自住用途，不能出租。若物業現時升值，即使轉按後按揭成數有所下降，業主仍有機會無需補差額「平手轉按」，物業便可出租之餘，並有機會可退回部分保費。

有些業主當初置業時，因收入不足，申請按揭時或會增加一名擔保人，以通過按揭入息測試。其後，擔保人可能因其他財務安排而希望解除擔保人身份。如現時業主的收入有所提升，單靠個人收入已符合銀行入息要求，也可以透過轉按「甩走」擔保人身份。

沒有上述問題的業主，即使轉按後按息沒有變動，其實亦可考慮透過轉按賺取銀行現金回贈。假設將1,000萬元的物業轉按並申請七成按揭，新銀行提供1%的轉按現金回贈，業主便可獲得7萬元回贈，足以抵銷數個月的利息支出。最後，建議有意轉按的業主，可先向大型按揭轉介公司查詢。

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