中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑
兩年前在香港買一個價值1,000萬元的住宅，印花稅最多要交300萬元；如今同樣交易只需37萬元，稅款大慳近九成。短短數年之間的巨大落差，正好反映印花稅制度的角色轉變——由最初單純的庫房收入，到後來的樓市調控工具，如今又逐步回歸財政本位。
香港印花稅制度的起源可追溯至1866年殖民地時期。當時政府為增加財政收入，對各類法律文件徵稅，包括物業買賣契約、股票轉讓文書及租約等，屬於一種廣泛的文件稅，與樓市調控並無直接關聯。直至近十多年，印花稅才逐步演變為調控樓市的重要政策工具。
1980至1990年代初，印花稅結構相對簡單，對低價物業尤其寬鬆。部分住宅交易僅需定額20元或100元印花稅。1994年更把50萬元以下單位劃一為100元，「百元印花稅」沿用至今已超過30年。即使樓價翻倍上升，相關象徵性門檻仍然保留，近年適用範圍更提高至400萬元，體現照顧中小型物業買家的政策原意。至於高價物業，樓價逾億元的豪宅稅率已升至6.5%，反映「能者多付」原則。
真正改變印花稅性質的，是2010年後的「辣招年代」。在資金湧入與樓價急升背景下，政府先後推出額外印花稅、買家印花稅及雙倍印花稅，部分買家稅率一度高達樓價三成。印花稅由財政收入工具，轉變為壓抑需求、打擊炒賣的政策武器，樓市交易成本急升。
時至今日，印花稅仍是政府重要收入來源。受惠樓市及股市暢旺，本年度印花稅預算為庫房帶來995億元收入，按年增逾五成，創四年新高；與八十年代末僅數十億元相比，增長已超過十多倍。政府亦預計2026/27年度相關收入可達1,010億元，佔該財年整體收入13%。在地價收入回落、樓市尚未完全復甦下，庫房對印花稅依賴甚深，某程度上已成為公共財政的「命脈」。因此，穩住樓市、維持健康發展，不僅關乎市場信心，更直接影響政府財政穩定。
中原陳永傑
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中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑
蛇年堪稱樓市「豐收之年」，不僅一手市場交投量創下逾20年新高，亦帶動二手市場回暖，交投連升三年。馬象徵動力及向前，馬年樓市有望快馬加鞭，並延續蛇年價量齊升之勢，由年頭旺到年尾。
近年利好樓市因素可謂接踵而來，包括美國重啟減息周期、樓按全面放寬、百元印花稅門檻下調、投資移民計劃優化，以及內地資金重臨等，蛇年樓市價量齊升。中原城市領先指數（CCL）於蛇年由138.53點，升至最新報147.23點，升幅超過6%，不但成功扭轉過去三年連跌的頹勢，更是2017年雞年錄得14.9%升幅後，八年來最大升幅。
買家入市信心顯著增強，蛇年一、二手市場呈百花齊放，新盤銷情火熱，二手市場更出現追落後情況。全年一、二手私人住宅共錄得逾5.9萬宗買賣登記，連升三年，涉及金額高達5,095億元，較龍年的4.66萬宗及4,229億元分別上升近三成及兩成。
一手盤交投旺，各大發展商賣樓收入大豐收。蛇年一手成交量重上2萬宗水平，全年錄得20,437宗，按年急升三成，創下二十一年來最旺的農曆年表現，僅次於2004年猴年的26,275宗，更比2022年虎年、樓市最「苦」時的不足9,000宗，大幅反彈逾1倍。年內共有三個新盤創下銷量逾千伙佳績，其中新鴻基地產旗下西沙SIERRA SEA登記量超過1,800伙，榮膺「蛇年新盤銷量之王」；大埔上然及日出康城凱柏峰亦分別售出1,176伙及1,037伙。
回顧過去兩個馬年，樓價表現一升一跌。上一個馬年、即2014年甲午馬年，在美國量化寬鬆政策、全球資金氾濫及超低息環境下，樓價急升16%；再對上一個馬年為2002年，正值樓市低潮，當時貝沙灣開售呎價僅四千元，港府更推出「孫九招」救市，包括停建居屋、取消賣地等，但全年樓價仍插水12%，當時CCL更低見約35點，創歷史新低。
筆者認為，樓市已確認轉運，隨着經濟逐步改善，減息周期展開、內地資金重臨以及投資者重新入市，將形成推動馬年樓市的「三頭馬車」。展望新一年，香港經濟有望呈現萬馬奔騰之勢，樓市走勢料可穩步向好，市民安居樂業、置業前景亦更趨明朗。踏入馬年，樓市將重新出發，應會有漫長的升浪。
