2月樓價大升1.6% 創22月新高

今年以來，買家入市意欲漸增，樓市出現持續上升勢頭，無論一手新盤或二手市場均呈價量齊升。差估署最新數字顯示，2026年2月份私人住宅售價指數報307.6點，較1月份的302.8點上升1.6%，不僅為近五個月以來最大單月升幅，更創下近22個月新高。自2025年6月起，樓價已連續9個月上升，期間累計升幅達7.36%，顯示市場已擺脫過去數年的調整陰霾，穩步重踏升軌。

2026年首兩個月，樓價已連月均漲逾1%，為2023年3月後首見，反映普遍參與者均看好後市而追價買入。1月下旬至2月上旬，一手新盤銷情理想，多個項目錄得大手客掃貨現象，例如西貢SIERRA SEA、北角嘉居．天后及啟德區多個新盤，均吸引投資者及用家積極入市，並帶動二手市場交投同告造好。

縱使2月中旬農曆新春期間市況相對緩慢，而3月初中東戰事一度引發金融市場短暫波動，但實際影響極為有限。即市觀察顯示，各路買家及投資者仍踴躍入市，普遍擔心「遲買更貴」，追價情況頻現。預計3月份樓價可望有約0.8%的升幅，首季整體樓價看升近3.5%。若餘下三季均能維持相若升幅，全年樓價有望升達一成半。

租金市場同樣熱鬧，即使處於傳統淡季仍不跌續升。差估署數據顯示，2026年2月份私人住宅租金指數報200.8點，按月微升0.05%，已連續四個月迭創歷史新高，期間累升0.45%。租務需求旺盛，主要受惠於政府各項人才輸入計劃、高才通及「留學香港」政策持續發力，非本地學生及專才入境人數增加，推高核心區及大學周邊的租賃需求。

預測3月份形勢，租金料維持相若微升格局，首季料累升約0.2%。踏入第二季及第三季，傳統租賃旺季來臨，加上學生提前租樓準備新學年，租金升幅有望擴大。假如每季平均錄得2%至3%升幅，全年租金有機會升約7%。

總括而言，2026年香港樓市正面因素眾多：美國年內仍有減息可能，按揭利率處於吸引水平；股市及經濟指標回穩，資金持續湧港；全面撤辣後，一手市場大手客及內地買家活躍度提升，二手市場亦受惠於換樓鏈增速。雖然仍有新盤供應消化壓力及地緣政治不確定性，但短期波動阻不了買家入市熱潮。筆者相信，樓市已開展新一輪上升周期，年內可進一步實現量價齊升。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

樓市近月表現理想，且不讓新盤市場專美，二手私人住宅市場交投同見熱旺，情況就連中東戰火亦無阻本地樓市升勢。為深入剖析當前市況，筆者整理了過往數據，特別是「每月逾3,000宗登記」這一關鍵指標，回顧歷史上的旺市週期，並對後市發展作些展望，以為準買家作些參考。

三千宗成交可算是近年樓市榮枯線的一個印記，在近年香港二手私宅市場，每月3,000宗的成交量可被視為市場活躍與否的重要分水嶺。當成交量能持續站穩此水平之上，往往預示著市場正處於一個較為暢旺的週期。根據筆者對自1996年至今歷史數據的分析，二手私宅每月買賣登記量連續逾3,000宗的時期，在歷史上並不多見，這也凸顯了這些「旺市」的稀有性與重要性。

筆者所做的數據分析顯示，若以連續12個月或以上每月成交量均逾3,000宗為標準，自1996年以來，香港二手私宅市場僅出現過7次這樣的榮景。這些時期代表了市場信心高漲、資金充裕的黃金歲月。而若將標準放寬至連續10個月或以上，則歷史上共錄得9次。這9個時期包括了那7個更長的旺市，以及另外2個持續10至11個月的活躍期(詳見附圖)。

以最新的數據觀察，香港二手私宅市場出現強勁的復甦勢頭。細看數據，二手私宅買賣登記量由2025年4月起，至2026年最新的3月份為止，已連續12個月按月均逾3,000宗，並且在剛過去的3月份單月更錄逾四千宗之上，為23個月以來首見的旺市。這主要受惠於多重因素的疊加帶動，包括政府對樓市政策的鬆綁引及的購買力、本地經濟環境的逐步改善，以及市場觀望情緒消散令入市變得積極。

筆者相信，看好後市走勢的人正在增加，在更多買家及投資者願意入市下，將標誌著更長一輪旺市週期的展開。歷史經驗告訴我們，一旦市場形成這種連續性的活躍態勢，往往會帶來更為穩固的樓價支撐和市場信心。

展望後市，香港二手私宅市場既有機遇亦有挑戰。機遇方面，隨著本地經濟及樓市回暖，再加上內地以至海外的人才及資金持續流入，預計將有更多住屋及投資需求，為樓市注入新動力。然而，挑戰依然存在，包括中東地緣政治風險、油價走勢，以至利率走向，都可能對樓市的上升速度帶來影響。投資者及用家在享受市場回暖帶來的機遇時，亦需保持審慎，密切關注外圍政局形勢及宏觀經濟走向。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮