新盤熱浪席捲首季 涉643億元刷新紀錄

香港一手私人住宅市場在2026年開局之際，展現出驚人的爆發力。儘管首季傳統上屬地產淡季，但市場交出的成績單卻異常亮眼，成交金額更是打破歷史枷鎖，創下有紀錄以來的首季最高紀錄，反映出市場底氣極強，買家入市步伐遠比預期積極。

數據解析：價量齊升的背後

根據土地註冊處最新統計，今年首季全港一手私宅共錄得5,374宗買賣登記。雖然數據上較去年第四季微跌2%，但若與去年同期相比，漲幅則高達44.8%，更是自2005年以來、相隔22年後的同季新高。最震撼業界的是其「吸金」能力：首季登記總額飆升至642.84億元，除按年翻倍，更成功登頂歷史最旺首季。

分區走勢：新界區一枝獨秀

在地域分佈上，市場呈現「新界獨強、港九回軟」的格局。新界區憑藉多個大型項目的強勢推售，登記量由上季的2,012宗逆市大增33%至2,681宗，涉及金額達203億元。相對而言，九龍與港島區的登記量分別錄得17%及34%的跌幅，金額亦見調整。新界區佔了全港近半數的一手登記（約49.9%），在「十大熱賣榜」中更佔據了四席，成為支撐大市的定海神針。

焦點項目：SIERRA SEA與豪宅韌性

西貢「SIERRASEA」系列無疑是首季的焦點，其2B期與2A期合計吸納超過1,400宗登記，總涉資逾90億元，平均每宗造價約620萬港元，精準對接大眾換樓與上車的需求。

在高端市場方面，港島南岸「揚海」二期雖僅錄少量成交，但平均每宗涉資高達4,849萬元，凸顯豪宅板塊在資金尋求避險下，依然維持強勁的議價能力；另一邊廂，大埔「上然3期」則以500多萬元的入門門檻，持續吸引中產買家進場。

宏觀觀察：地緣干擾有限 內需主導大局

儘管中東局勢仍有暗湧，但觀察過去月餘的市場動向，戰火並未澆滅本港樓市的熱情。事實證明，本地樓市主要受內部剛需拉動：

經濟步入穩定期：就業市場穩定，增強市民長線投資信心。

新增人口紅利：新遷入人口帶來的剛性住屋需求，填補了市場購買力。

息率優勢：當前息率維持在相對合理的水平，為置業者提供了入市誘因。

展望：次季有望更上一層樓

站在現時的基石上，筆者對第二季的走勢持樂觀態度。預計每月若能維持約1,800至2,000宗的穩定登記水平，次季成交量有望上試6,000宗大關，按季再升約12%。

若此趨勢得以延續，上半年一手私宅總登記量將穩站1.1萬宗，不僅會創下自2020年以來7年的同期新高，更是期間首度突破萬宗門檻，為2026年上半年寫下一個氣勢磅礡的格局。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

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今年以來，買家入市意欲漸增，樓市出現持續上升勢頭，無論一手新盤或二手市場均呈價量齊升。差估署最新數字顯示，2026年2月份私人住宅售價指數報307.6點，較1月份的302.8點上升1.6%，不僅為近五個月以來最大單月升幅，更創下近22個月新高。自2025年6月起，樓價已連續9個月上升，期間累計升幅達7.36%，顯示市場已擺脫過去數年的調整陰霾，穩步重踏升軌。

2026年首兩個月，樓價已連月均漲逾1%，為2023年3月後首見，反映普遍參與者均看好後市而追價買入。1月下旬至2月上旬，一手新盤銷情理想，多個項目錄得大手客掃貨現象，例如西貢SIERRA SEA、北角嘉居．天后及啟德區多個新盤，均吸引投資者及用家積極入市，並帶動二手市場交投同告造好。

縱使2月中旬農曆新春期間市況相對緩慢，而3月初中東戰事一度引發金融市場短暫波動，但實際影響極為有限。即市觀察顯示，各路買家及投資者仍踴躍入市，普遍擔心「遲買更貴」，追價情況頻現。預計3月份樓價可望有約0.8%的升幅，首季整體樓價看升近3.5%。若餘下三季均能維持相若升幅，全年樓價有望升達一成半。

租金市場同樣熱鬧，即使處於傳統淡季仍不跌續升。差估署數據顯示，2026年2月份私人住宅租金指數報200.8點，按月微升0.05%，已連續四個月迭創歷史新高，期間累升0.45%。租務需求旺盛，主要受惠於政府各項人才輸入計劃、高才通及「留學香港」政策持續發力，非本地學生及專才入境人數增加，推高核心區及大學周邊的租賃需求。

預測3月份形勢，租金料維持相若微升格局，首季料累升約0.2%。踏入第二季及第三季，傳統租賃旺季來臨，加上學生提前租樓準備新學年，租金升幅有望擴大。假如每季平均錄得2%至3%升幅，全年租金有機會升約7%。

總括而言，2026年香港樓市正面因素眾多：美國年內仍有減息可能，按揭利率處於吸引水平；股市及經濟指標回穩，資金持續湧港；全面撤辣後，一手市場大手客及內地買家活躍度提升，二手市場亦受惠於換樓鏈增速。雖然仍有新盤供應消化壓力及地緣政治不確定性，但短期波動阻不了買家入市熱潮。筆者相信，樓市已開展新一輪上升周期，年內可進一步實現量價齊升。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮