選用Mortgage-Link的實用貼士

近期息口走勢仍然不明朗，市場甚至出現聯儲局將延後減息的聲音。息口短期內未有大跌空間，供樓人士與其被動等待減息，不妨主動尋找其他慳息方法，若手頭有額外資金，但又擔心投資股市風險過高，不妨善用「按揭存款掛鈎計劃」（Mortgage-Link）無風險對沖按揭利息支出。

Mortgage Link屬於活期戶口，該戶口設有存款上限，一般為未償還按揭貸款金額的50%，其息率直接掛鈎按揭計劃的息率。假如剩餘貸款額為400萬元，則存款額上限為200萬元。存入該戶口的金額取決於貸款人的資金流動性及儲蓄水平：若貸款人手頭有大筆現金，可選擇一次性存入一筆款項；若每月有額外儲蓄，則可選擇每月定期存入，當然亦可將兩者結合使用，靈活性高。

每間銀行的定期存款計劃利率差異較大，且設有不同限制，貸款人需要自行尋找較高利率的銀行，十分費時。而Mortgage Link則屬活期戶口，貸款人可隨時提取戶口資金以應付不時之需，且無須擔心罰息期的問題，相較於定存更具彈性。

有意置業人士如欲選用Mortgage Link，筆者在此分享兩個小貼士：（一）此計劃一般設有存款金額上限，較常見為未償還按揭額的50%，但個別銀行的存款上限可高達按揭餘額的60%。若所購物業持有「綠建環評」金級或鉑金評級認證，可向指定銀行申請綠色按揭，並享有首三年最高存放按揭餘額60%的優惠。（二）Mortgage Link為申請按揭時的附帶優惠，並非所有按揭計劃均提供存款掛鈎按揭，例如近期三間大型銀行推出的定息按揭計劃，均不提供Mortgage Link。

 若手頭資金或入息較為充裕，使用Mortgage Link可幫助貸款人賺取利息，以抵銷按揭利息支出，一旦貸款人有資金需求，亦可即時調動該戶口的資金作其他用途，財富管理上更為靈活，加上風險相對較低，多年來備受不少業主選用。各銀行的Mortgage Link條款或有所不同，建議事前先向相關銀行或專業按揭中介公司詳細了解。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

今年首季樓市氣氛熾熱，按揭市場亦表現不俗。根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處資料顯示，今年首季現樓及樓花按揭登記宗數合共錄得20,094宗，較去年同期的15,383宗增加約三成（4,711宗）。

 另一方面，住宅樓價持續上揚，各大銀行對住宅按揭業務取態亦趨向積極，並推出多元化的按揭計劃及相關優惠，以吸引優質客戶，爭取上半年的按揭業務。除了早前三間大型銀行相繼推出限時低息定息按揭計劃，近日亦有中小型銀行推出近年市場罕見的靈活H按計劃。

 上述靈活H按計劃的全期按息低至H+0.6%，封頂息率為P-0.3%（P=5.375%），貸款額達700萬元或以上可享按揭現金回贈，此外銀行亦提供按揭存款掛鈎戶口（Mortgage-link）。該計劃的最大特色是客戶可選擇以下兩種「提早償還貸款方案」：

 方案一：罰息期僅為一年，其後客戶提早償還貸款，無需支付任何罰款；或

方案二：首兩年內提早償還貸款，無需支付罰息，只需退回按揭現金回贈，其後提早償還貸款無需支付任何罰款。

該中小型銀行推出的H按揭計劃可享有以下三個好處：

 好處1：「按息低」──按息低至H+0.6%，較市場上普遍H按計劃H+1.3%為低。假設HIBOR為2%，中小型銀行靈活H按計劃的實際按息為2.6%，較市場上普遍的H按計劃封頂息率3.25%低65點子；

好處二：「罰款期短」──「方案一」的罰息期僅為一年，客戶可於一年後立即轉售物業並無需支付任何罰款，適合短線投資者；

好處三：「免罰息」──在「方案二」中，客戶於首兩年內提早償還貸款，無需支付罰息，只需退還按揭現金回贈，相比一般銀行需額外繳付貸款額若干百分比作為罰息，變相無需額外支付任何罰款。

 近期愈來愈多投資客入市，相信他們傾向選用上述靈活H按計劃。而現時各大銀行根據客戶類型，推出針對性的多元化按揭方案，客戶可根據自身財務狀況及實際需求，選擇最適合自己的按揭計劃。如有需要，建議尋求大型專業按揭中介公司的協助，並配對合適的銀行及按揭方案。

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