新盤招標留意3個細節位

近期部分發展商改變銷售策略，新盤開售初期先以「招標」方式推售。招標是指發展商推出的單位不會標明售價，買家需提交投標文件及擬定投標價，而發展商會從眾多投標者中揀選出價最高者為最終買家。其好處是發展商可在賣樓過程中保持主導角色。在樓市波動期間，發展商或難以精確定價，但透過招標收集買家的「意向價」，便可避免價單定價過高導致乏人問津，或定價過低而利潤減少等問題，同時亦可讓實力買家在競爭中推高溢價，做法較為靈活。故此，近期「先招標後出價單」的情況亦有所增加。而新盤招標買家亦需留意以下三個事項。

 認清要約及邀約

招標所簽訂的文件可分為「要約（OFFER）」或「邀約（INVITATION TO TREAT）」。前者是合約一方向另一方提出的交易條件，當對方無條件接受該條件後，即構成具有約束力的合約；後者僅屬於邀請要約，除非要約對象接受要約，否則雙方不構成合約關係。買方簽署的文件屬於要約，當發展商接納後，即成為具有法律效力的文件，買方所支付的本票及支票將成為繳付訂金的一部分，此時買方不得退訂。

銀行估價對貸款金額的影響

部分發展商會為招標物業設置「底價」，即買家的投標價須等於或高於底價，最終發展商會以「價高者得」的原則，選出投標價最高的買家進行交易。但需注意，若遇上樓市調整，導致銀行對物業估價趨審慎，而當買家成功投標後申請按揭時，若投標價過高，可能會出現估價不足的情況。此外，銀行的估價是以淨樓價計算，即將投標價扣除所有折扣、現金回贈及代繳稅項等優惠，並以此作為最終批出的貸款額。建議買家事前預留充足的首期現金。

 尋求熟悉的大型物業代理協助

由於投標需填寫及簽署一系列文件，投標前宜仔細閱讀標書內容及條款，謹慎作出決定。一般對招標單位感興趣的買家會透過熟悉的大型物業代理協助，因為這些代理較了解樓市狀況，並能推測發展商的理想價格，從而提高投標成功的機會。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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近期息口走勢仍然不明朗，市場甚至出現聯儲局將延後減息的聲音。息口短期內未有大跌空間，供樓人士與其被動等待減息，不妨主動尋找其他慳息方法，若手頭有額外資金，但又擔心投資股市風險過高，不妨善用「按揭存款掛鈎計劃」（Mortgage-Link）無風險對沖按揭利息支出。

Mortgage Link屬於活期戶口，該戶口設有存款上限，一般為未償還按揭貸款金額的50%，其息率直接掛鈎按揭計劃的息率。假如剩餘貸款額為400萬元，則存款額上限為200萬元。存入該戶口的金額取決於貸款人的資金流動性及儲蓄水平：若貸款人手頭有大筆現金，可選擇一次性存入一筆款項；若每月有額外儲蓄，則可選擇每月定期存入，當然亦可將兩者結合使用，靈活性高。

每間銀行的定期存款計劃利率差異較大，且設有不同限制，貸款人需要自行尋找較高利率的銀行，十分費時。而Mortgage Link則屬活期戶口，貸款人可隨時提取戶口資金以應付不時之需，且無須擔心罰息期的問題，相較於定存更具彈性。

有意置業人士如欲選用Mortgage Link，筆者在此分享兩個小貼士：（一）此計劃一般設有存款金額上限，較常見為未償還按揭額的50%，但個別銀行的存款上限可高達按揭餘額的60%。若所購物業持有「綠建環評」金級或鉑金評級認證，可向指定銀行申請綠色按揭，並享有首三年最高存放按揭餘額60%的優惠。（二）Mortgage Link為申請按揭時的附帶優惠，並非所有按揭計劃均提供存款掛鈎按揭，例如近期三間大型銀行推出的定息按揭計劃，均不提供Mortgage Link。

 若手頭資金或入息較為充裕，使用Mortgage Link可幫助貸款人賺取利息，以抵銷按揭利息支出，一旦貸款人有資金需求，亦可即時調動該戶口的資金作其他用途，財富管理上更為靈活，加上風險相對較低，多年來備受不少業主選用。各銀行的Mortgage Link條款或有所不同，建議事前先向相關銀行或專業按揭中介公司詳細了解。

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