供樓扣稅實際操作（上）

又到報稅季節，稅務局於本月初已向約277萬名市民派發2025/2026年的報稅表，市民務必要準時報稅並預備一筆新開支。若閣下為業主且正在供樓，實際上可透過「居所貸款利息」作為扣稅項目，將供樓利息開支用作扣稅一部份，減輕財政負擔。如想了解怎樣扣稅慳到盡，就要細閱以下注意事項。

與子女同住 最高扣除額可達12萬元

申請「居所貸款利息」稅務寬免的業主，首先須符合指定條件，包括所供的須為香港物業且作自住用途，若業主將部分單位用作出租用途，則須扣減相應扣稅額。一般業主每年度最多可獲10萬元的扣稅額，若業主與其子女同住且符合指定條件，最高扣除限額更可由10萬元提高至12萬元。業主最多可扣除20個課稅年度，而且不需連續使用，並且可自由決定每一年是否需要使用此扣稅項目。

供樓初期最易用盡扣稅額

銀行在計算按揭借貸人的每月供款時，由於利息隨本金減少，每期利息開支會一直遞減。假設購買一個單位，貸款額為500萬元，以年期30年及按息3.25厘計算，首15年的全年利息支出會超過10萬元，但到了第16年，全年利息支出將降至約9.8萬元，這表示從該年開始，將不能用盡10萬元的扣稅額，因此越早使用便能充分用盡扣稅額。

首年供樓或未能用盡扣稅額

每個課稅年度固定為4月1日至翌年3月31日，而居所貸款利息是以供樓人士課稅年度的總供樓利息支出計算，若果去年置業的業主並非由去年4月開始供款，便可能無法用盡10萬元的扣稅額。假設業主於去年11月開始入住新屋並供樓，每月供樓利息約$13,000，而可扣稅的月份只有5個月（2025年11月至2026年3月），則2025/2026年度可申請的扣稅額僅為$13,000x5個月=$65,000，低於每年10萬元扣稅上限。若閣下於去年底才置業，今年使用居所貸款利息便會相對地浪費，如扣除其他稅款寬免後已無須繳稅，建議可將居所貸款利息扣稅額保留至下次使用。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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近期部分發展商改變銷售策略，新盤開售初期先以「招標」方式推售。招標是指發展商推出的單位不會標明售價，買家需提交投標文件及擬定投標價，而發展商會從眾多投標者中揀選出價最高者為最終買家。其好處是發展商可在賣樓過程中保持主導角色。在樓市波動期間，發展商或難以精確定價，但透過招標收集買家的「意向價」，便可避免價單定價過高導致乏人問津，或定價過低而利潤減少等問題，同時亦可讓實力買家在競爭中推高溢價，做法較為靈活。故此，近期「先招標後出價單」的情況亦有所增加。而新盤招標買家亦需留意以下三個事項。

 認清要約及邀約

招標所簽訂的文件可分為「要約（OFFER）」或「邀約（INVITATION TO TREAT）」。前者是合約一方向另一方提出的交易條件，當對方無條件接受該條件後，即構成具有約束力的合約；後者僅屬於邀請要約，除非要約對象接受要約，否則雙方不構成合約關係。買方簽署的文件屬於要約，當發展商接納後，即成為具有法律效力的文件，買方所支付的本票及支票將成為繳付訂金的一部分，此時買方不得退訂。

銀行估價對貸款金額的影響

部分發展商會為招標物業設置「底價」，即買家的投標價須等於或高於底價，最終發展商會以「價高者得」的原則，選出投標價最高的買家進行交易。但需注意，若遇上樓市調整，導致銀行對物業估價趨審慎，而當買家成功投標後申請按揭時，若投標價過高，可能會出現估價不足的情況。此外，銀行的估價是以淨樓價計算，即將投標價扣除所有折扣、現金回贈及代繳稅項等優惠，並以此作為最終批出的貸款額。建議買家事前預留充足的首期現金。

 尋求熟悉的大型物業代理協助

由於投標需填寫及簽署一系列文件，投標前宜仔細閱讀標書內容及條款，謹慎作出決定。一般對招標單位感興趣的買家會透過熟悉的大型物業代理協助，因為這些代理較了解樓市狀況，並能推測發展商的理想價格，從而提高投標成功的機會。

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