上回筆者講解了如何透過「居所貸款利息」扣稅節省利息，今回將繼續說明其他相關的注意事項。
樓花即供買家的利息支出不可用作扣稅額
近年愈來愈多市民購買一手樓花，而因政府早年放寬了樓花按揭成數上限，加上發展商通常會向「即供」付款的買家提供更多折扣，令更多樓花買家選擇「即供」付款方式。然而，此方法指的是買家在物業尚未落成時便開始供款，而「居所貸款利息」的扣稅指引明確規定「物業必須已作居住用途」，但樓花仍在興建中，業主尚未入住，因此業主入住前所支付的按揭貸款利息不可用作扣稅。
加按套現的利息支出不可用作扣稅額
已供滿樓的業主可能會將物業再次向銀行加按，以套現資金用於周轉或其他投資用途。但這筆加按貸款並非用於購買現有住宅，因此相關的利息支出不可用於「居所貸款利息」扣稅。
聯權共有或分權共有的扣稅額需按比例計算
若物業為聯權共有或分權共有（即多於一個擁有人），每位共有人的「居所貸款利息」扣稅額將根據指定方式計算。假設業主A和業主B為其住宅的聯權共有人，每人可獲扣除的款額上限均為$50,000。假設業主C和業主D為其住宅的分權共有人，分別擁有 1/4及3/4 的業權，每人可獲扣除的款額上限分別為$25,000 和 $75,000。
如計劃日後換樓 不必用盡居所貸款利息課稅年度
每個人只有20個課稅年度可透過「居所貸款利息」扣稅。有些供樓人士因家庭需要，可能希望日後更換更大的物業，且預計未來購買的物業貸款金額及利息支出將會增加，建議先不必用盡所有居所貸款利息課稅年度，留待日後更換更大物業時使用。
每位供樓人士的情況各有不同，計算稅項時亦會有所差異。如對報稅有任何疑問，建議向稅務局作詳細查詢。
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又到報稅季節，稅務局於本月初已向約277萬名市民派發2025/2026年的報稅表，市民務必要準時報稅並預備一筆新開支。若閣下為業主且正在供樓，實際上可透過「居所貸款利息」作為扣稅項目，將供樓利息開支用作扣稅一部份，減輕財政負擔。如想了解怎樣扣稅慳到盡，就要細閱以下注意事項。
與子女同住 最高扣除額可達12萬元
申請「居所貸款利息」稅務寬免的業主，首先須符合指定條件，包括所供的須為香港物業且作自住用途，若業主將部分單位用作出租用途，則須扣減相應扣稅額。一般業主每年度最多可獲10萬元的扣稅額，若業主與其子女同住且符合指定條件，最高扣除限額更可由10萬元提高至12萬元。業主最多可扣除20個課稅年度，而且不需連續使用，並且可自由決定每一年是否需要使用此扣稅項目。
供樓初期最易用盡扣稅額
銀行在計算按揭借貸人的每月供款時，由於利息隨本金減少，每期利息開支會一直遞減。假設購買一個單位，貸款額為500萬元，以年期30年及按息3.25厘計算，首15年的全年利息支出會超過10萬元，但到了第16年，全年利息支出將降至約9.8萬元，這表示從該年開始，將不能用盡10萬元的扣稅額，因此越早使用便能充分用盡扣稅額。
首年供樓或未能用盡扣稅額
每個課稅年度固定為4月1日至翌年3月31日，而居所貸款利息是以供樓人士課稅年度的總供樓利息支出計算，若果去年置業的業主並非由去年4月開始供款，便可能無法用盡10萬元的扣稅額。假設業主於去年11月開始入住新屋並供樓，每月供樓利息約$13,000，而可扣稅的月份只有5個月（2025年11月至2026年3月），則2025/2026年度可申請的扣稅額僅為$13,000x5個月=$65,000，低於每年10萬元扣稅上限。若閣下於去年底才置業，今年使用居所貸款利息便會相對地浪費，如扣除其他稅款寬免後已無須繳稅，建議可將居所貸款利息扣稅額保留至下次使用。
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