隨著樓市回暖及政府放寬稅項措施，短炒獲利的個案開始出現。打算短線投資物業，除了要懂得物色優質樓盤外，亦需慎選按揭計劃並仔細計算成本。筆者將介紹短線投資物業前需注意的三大細節，助大家投資更為精明。
- 按揭罰息期對回報的影響
短線投資者若計劃於一至兩年內出售所購物業，首要考慮按揭罰息期的長短。事實上，若買家在指定時段內提前還款，銀行通常會收取罰息費用，金額一般為原有按揭貸款額的若干百分比。現時市場上多數銀行的按揭罰息期為兩至三年。假設購買一個單位，申請貸款額為300萬元，且按揭計劃的罰息期為兩年，罰則為貸款額的2%，若在兩年內出售該單位，買家需額外支付300萬元 × 2% = 6萬元的罰息費用。
每間銀行的按揭計劃罰息期各有不同。有個別中小型銀行推出「H+0.6%」加「零罰息期」的H按計劃，於首兩年內提前償還貸款無需支付罰息，只需退回按揭現金回贈。此舉讓短線投資者即使在一、兩年內出售物業，也不會因按揭罰息而影響整體回報。如有需要，建議先諮詢按揭專業人士。
- 留意置業的額外成本
雖然政府已放寬物業印花稅，400萬元或以下物業的印花稅劃一為100元，惟短線投資仍需注意其他額外成本，包括律師費、裝修費、地產代理佣金及差餉地租等雜費。此外，如需申請按揭，按揭利息成本亦須計算在內。現時一般銀行的按揭利率約為3.25%，以貸款額400萬元及還款期30年計算，首年總利息開支約為12.8萬元。若預期未來拆息持續下跌，不妨考慮選擇上述中小型銀行的低息H按計劃。
- 成交期太短或影響按揭申請
住宅物業的成交期一般為三個月，但在短線投資交易中，買賣雙方可能會訂立更短的成交期。買家如需申請按揭，需注意部分銀行未必能在短時間內完成批核。正式買入單位前，不妨諮詢大型按揭轉介公司，協助配對合適的銀行，令按揭申請過程更加順暢。
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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦
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踏入第二季，按揭市場百花齊放，除了提供多元化的按揭計劃，近日更有銀行提高按揭現金回贈吸客，如果借取較大貸款額，銀行回贈金額可相當可觀。不過，按揭現金回贈的計算及發放方式有既定規則，筆者將分享其中五大細節，讓大家更懂得比較不同的按揭計劃。
- 超過1%的部分需從貸款額中扣除
根據金管局指引，若銀行提供的現金回贈總額超過按揭貸款額的1%，該筆金額需從貸款額中扣除，意味著買家需準備更多首期資金以填補差額。假設銀行對1,000萬元貸款提供1.2%的按揭現金回贈，即借貸人可獲得12萬元，但貸款額需扣減12萬元至988萬元。此舉雖導致首期資金增加，卻能實際減少每月供款及按揭利息。
- 按保不計現金回贈
現時買樓可透過按揭保險申請高達九成按揭，但銀行計算按揭現金回贈時，會以七成按揭作為上限，七成以上即按保部分並不計算在內。以1%現金回贈為例，假設購買一個800萬元的住宅並借取九成按揭，貸款額雖為720萬元（800萬元 X 九成），惟銀行會以560萬元（800萬元 X 七成）計算回贈，申請人最終獲得56,000元（560萬元 X 1%）。
- 提早還款或會被收回現金回贈
銀行按揭計劃大部分設有2至3年的罰息期，若在罰息期內提早還款或轉按至其他銀行，可能需要支付若干罰息，並退回銀行最初發放的現金回贈。目前市場上有個別銀行的按揭計劃罰息期僅有一年，其後轉按或提早還款無需繳回現金回贈等額外費用，短線投資者不妨考慮。
- 影響按揭現金回贈金額的因素
大部分情況下，按揭貸款額愈高，按揭現金回贈的百分比會愈高。如果客戶屬於專才或願意開立高端帳戶，部分銀行或願意再提高回贈比例。
- 銀行現金回贈發放時間
按揭現金回贈的用途不限，可用於裝修費、物業費用或其他私人開支等。不過，由於回贈一般會在客戶提款日後數星期才存入戶口，因此不應將現金回贈視為置業前的緊急資金。
現時無論是H按、P按或定息按揭，均有提供按揭現金回贈，但現金回贈僅屬其中一環。選擇按揭計劃時，不應只著重回贈多寡，更應考慮按揭條款是否符合自身的置業計劃。建議透過大型按揭轉介公司協助，找出最適合自己的按揭方案。
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