每隔一段時間，國際機構便會公布全球樓價負擔能力排名，而香港幾乎年年高踞榜首。這類新聞對不少市民而言已經習以為常。有人視之為香港樓價高企的證據，但若從另一角度看，這亦反映香港房地產的價值與稀缺性。畢竟，一個城市若沒有足夠的經濟實力與吸引力，樓價根本不可能長期維持在全球最昂貴的水平。

然而，這類報告的計算方式一直備受質疑。以收入中位數作為負擔能力的基準，固然能反映整體社會的收入結構，但卻未必能準確反映真正有置業需求的群組。香港有大量基層市民居於公營房屋，他們並沒有迫切置業需要，將他們納入計算自然會拉低負擔能力。此外，部分傳媒喜歡以「不吃不喝 XX 年才能上車」作為標題，雖然吸睛，但卻忽略全球大城市普遍依靠按揭置業，而非一次過付款。

真正值得探討的是：既然香港樓價如此昂貴，為何仍有大量人願意置業？原因其實很簡單——香港物業的價值由多項因素支撐，並非「貴得無道理」。

首先，香港是全球最具競爭力的城市之一。作為國際金融中心，香港具備完善法制、低稅率、優質醫療、國際化教育，以及極高的生活便利度。城市治安良好，自然災害風險極低，這些條件令香港成為全球富豪聚集地之一。根據多項國際財富報告，香港的 10 億美元級別富豪數量長期位列全球前列，僅次於紐約。

其次，香港物業具備穩健回報。現時住宅租金回報率普遍達 3.5% 或以上，屬全球主要城市中相當吸引的水平。對於長線投資者而言，這是一項能夠提供穩定現金流的資產。與股票或其他金融工具相比，物業的波動性較低，亦具備抗通脹能力。

另外，香港地少人多，住宅供應緊張，亦成為樓價得以企穩的後盾；而且近年的輸入人才政策，持續吸引高收入人士來港，令剛性住屋需求強勁。未來三至四年一手潛在供應約 10.1 萬伙，雖然看似不少，但以香港的需求規模而言，供應仍然偏緊。供應失衡意味樓價長期具備上升動力。即使在經濟調整期，樓價亦不容易出現大幅下跌。

雖然租樓在短期內看似較輕鬆，能保留更多流動資金，但從長線角度看，租樓者的資產累積速度必然落後於持有物業的人。所以，雖然香港樓價長期高企，但置業需求並未有因此減退，尤其當經濟環境轉好時，熾熱的置業氣氛更往往牽動全城的人。

利嘉閣地產總裁 廖偉強




廖偉強

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