樓價貴絕全球的核心因素

每隔一段時間，國際機構便會公布全球樓價負擔能力排名，而香港幾乎年年高踞榜首。這類新聞對不少市民而言已經習以為常。有人視之為香港樓價高企的證據，但若從另一角度看，這亦反映香港房地產的價值與稀缺性。畢竟，一個城市若沒有足夠的經濟實力與吸引力，樓價根本不可能長期維持在全球最昂貴的水平。

然而，這類報告的計算方式一直備受質疑。以收入中位數作為負擔能力的基準，固然能反映整體社會的收入結構，但卻未必能準確反映真正有置業需求的群組。香港有大量基層市民居於公營房屋，他們並沒有迫切置業需要，將他們納入計算自然會拉低負擔能力。此外，部分傳媒喜歡以「不吃不喝 XX 年才能上車」作為標題，雖然吸睛，但卻忽略全球大城市普遍依靠按揭置業，而非一次過付款。

真正值得探討的是：既然香港樓價如此昂貴，為何仍有大量人願意置業？原因其實很簡單——香港物業的價值由多項因素支撐，並非「貴得無道理」。

首先，香港是全球最具競爭力的城市之一。作為國際金融中心，香港具備完善法制、低稅率、優質醫療、國際化教育，以及極高的生活便利度。城市治安良好，自然災害風險極低，這些條件令香港成為全球富豪聚集地之一。根據多項國際財富報告，香港的 10 億美元級別富豪數量長期位列全球前列，僅次於紐約。

其次，香港物業具備穩健回報。現時住宅租金回報率普遍達 3.5% 或以上，屬全球主要城市中相當吸引的水平。對於長線投資者而言，這是一項能夠提供穩定現金流的資產。與股票或其他金融工具相比，物業的波動性較低，亦具備抗通脹能力。

另外，香港地少人多，住宅供應緊張，亦成為樓價得以企穩的後盾；而且近年的輸入人才政策，持續吸引高收入人士來港，令剛性住屋需求強勁。未來三至四年一手潛在供應約 10.1 萬伙，雖然看似不少，但以香港的需求規模而言，供應仍然偏緊。供應失衡意味樓價長期具備上升動力。即使在經濟調整期，樓價亦不容易出現大幅下跌。

雖然租樓在短期內看似較輕鬆，能保留更多流動資金，但從長線角度看，租樓者的資產累積速度必然落後於持有物業的人。所以，雖然香港樓價長期高企，但置業需求並未有因此減退，尤其當經濟環境轉好時，熾熱的置業氣氛更往往牽動全城的人。

利嘉閣地產總裁 廖偉強

廖偉強

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隨着2026年上半場進入尾聲，香港樓市已明確脫離了過去幾年的盤整陰霾，展現出強勢復甦的動能。首五個月成交量躍升至近14年同期高位，一手與二手市場同步發力。差估署數據反映樓價自去年首季谷底反彈，截至4月已累積約11%的升幅，多家市場分析機構亦相繼上調全年預測。展望下半年，市場正蓄勢待發，人口紅利、地緣政治緩和及專業品牌效應，將成為推動樓價攀升的三大核心動力。

人口紅利：剛需支撐的底氣
香港邁向「千萬人口城市」的願景，正成為經濟與樓市增長最穩固的引擎。政府近年大力推動人才引進策略，配合內地協作，預計未來五年有望吸納約50萬新人口，平均每年增加約10萬人。以此推算，每年將額外衍生超過3萬宗住屋需求，遠超現時市場每年約萬餘伙的新供應量。

隨着人口結構改善，特別是大量人才南下，加上跨境資金持續流入，住宅租賣需求顯著升溫。一手市場內地買家佔比的持續上升，不僅加速了庫存去化，更為後市奠定穩固的供需基礎。在供不應求的結構性矛盾下，現時入市捕捉剛需型或中價位物業，長線潛力顯而易見。

地緣局勢：宏觀環境的關鍵轉折
5月下旬，隨着美伊談判釋出重開霍爾木茲海峽的積極信號，全球經濟不確定性因素有所下降。一旦國際油價回調，將有效紓緩環球通脹壓力，並進一步提升市場對利率平穩或下調的預期。對於香港樓市而言，這意味着借貸成本有望下調，置業負擔減輕，同時配合財富效應的帶動，將進一步激活市場購買力。

上半年樓市已驗證了「價量齊升」的趨勢，若下半年外部地緣環境持續向好，配合平穩的息口環境，樓市的增長動力將會進一步釋放，為業內從業人員帶來更為理想的業務開拓空間。

品牌制勝：市場專業化的必然選擇
在地產代理競爭白熱化的當下，「品牌價值」已成為決策鏈條中的關鍵。優質品牌象徵着嚴格的服務品質、專業的法律及市場分析標準，這正是當前客戶最為看重的指標。

無論是內地企業家、高才移民，抑或本地換樓客，他們在面對複雜的入市選擇時，均傾向將資源交付予具備高度信任背書的專業品牌。一個卓越的品牌不僅具備強大的市場抗跌性，更能有效穩固客源及提升成交效率。因此，下半年對於地產從業人員而言，將品牌影響力轉化為業務資產，將是贏得市場份額的制勝關鍵。

2026年的香港樓市，已正式步入一個由結構性需求驅動的上升週期。上半年奠定的良好基礎，配合下半年預期的地緣利好與息口環境，全年樓價錄得雙位數增長極具說服力。對於買家，把握入市窗口期並選擇信譽卓著的代理夥伴至關重要；對於從業人員，則應把握宏觀契機，深耕品牌建設。

儘管樓市總會隨着週期出現短期波動，但不可逆轉的結構性剛需及正向的宏觀經濟環境，正共同為下半年的樓市「起飛」注入強勁動力。

利嘉閣地產總裁 廖偉強