銀行按揭回贈持續加碼 新手買家必知其中「隱藏位」

根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處最新資料顯示，五月份現樓按揭登記宗數為7,934宗，較四月份的5,786宗增加2,148宗(37.1%)，創四個月新高；而該月樓花按揭登記宗數為473宗，較四月份的396宗增加77宗(19.4%)，創七個月新高。此外，差估署最新數據顯示，私人住宅售價指數已連升11個月，四月份樓價指數更創下兩年半以來的高位。

 

樓市「量價齊升」 銀行加碼搶客

隨著樓價及交投齊齊穩步回升，銀行為爭取按揭業務，並根據自身資金成本考量，相繼推出各種按揭優惠以吸引不同客群。近期更有報導指出，有個別中小型銀行調升按揭現金回贈，貸款額達600萬元的回贈率可高達1.3%。回贈愈多，買家固然愈著數，但背後其實隱藏著兩大計算盲點。

盲點一：申請高成數按揭 回贈只以「七成樓價」計算

根據金管局指引，銀行最多只能批出七成按揭，買家須透過購買按揭保險方可申請最高九成按揭。但需注意，銀行計算現金回贈時，均以樓價的七成計算，而非總貸款額。假設購入一個樓價800萬元的單位，申請九成按揭，總貸款額為720萬元。若銀行提供的現金回贈為1.3%，計算方法是以800萬元的七成而非九成計算，即800萬元 × 70% × 1.3% = 72,800元。

盲點二：超過1% 的現金回贈須從貸款額中扣除

金管局對財務機構有明確指引，若借貸人獲得的按揭回贈超過貸款額的1%，銀行在審批時須將整筆回贈金額從按揭貸款額中直接扣除。以上述例子為例，買家A原本預計借九成按揭（貸款額為720萬元），但因1.3%的現金回贈超過1%，銀行計算貸款額時會將720萬元（原貸款額）扣除72,800元（回贈金額），即最終實際批出貸款額為712.72萬元。換言之，首期預算將由80萬元增加至87.28萬元。由於物業買賣完成後，銀行才會支付整筆現金回贈給買家，買家需先「抬錢」上會。

資金緊絀的新手買家，如果預算已「計到盡」，且未預留足夠的流動現金，一旦遇到上述情況，反而可能因首期突然增加而失預算。建議入市前應預留更多備用資金以應對突發狀況，確保順利上會。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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報章不時出現有關「爭家產」的報導，亦有機構調查指出愈多港人擔憂遺產分配可能引發家庭紛爭。事實上，近年港人愈加重視財富的延續，透過遺囑或信託等方式，能夠提前安排未來遺產的去向，從而有效確保親人得到妥善照顧，並避免日後出現不必要的麻煩與爭執。筆者在此剖析遺產物業的基本注意事項。

一般來說，遺產在扣除離世者的債務、稅項、葬禮費用及遺產管理費用後，首先需視乎離世者生前是否訂立遺囑，然後作出分配。若有遺囑，將依據生前意願分配相關財產；若無遺囑，則根據香港法例第73章《無遺囑者遺產條例》，按照特定的遺產受益人次序進行分配。分配方式較為複雜且因人而異，概括而言，次序為配偶＞子女＞父母＞兄弟姊妹。

若離世者生前擁有物業，且該遺產物業仍有按揭貸款未清還，一般情況下，按揭貸款不會被凍結，未結清的款項將繼續產生利息。但由於償還按揭的戶口被凍結，根據銀行一般的喪親指引，願意供款的第三者可與銀行聯絡並簽署承諾書，暫時繼續還款。銀行通常會提供約一年的過渡寬限期，以避免期間出現合約違約，直至遺產承辦處發出官方的授予承辦書。

另外，若離世者生前曾購買按揭壽險，投保銀行將提供身故賠償，協助在世家人償還樓宇按揭欠款，從而保留自置居所。由於各銀行提供的喪親指引及按揭壽險計劃有所不同，如有任何疑問，建議直接諮詢相關銀行。

最後，遺產承辦人取得官方授予承辦書後，務必透過律師辦理物業業權轉名登記。如需保留物業，繼承人須同時向銀行重新申請按揭貸款，以取得新貸款來清還舊有按揭；如選擇出售物業，亦須在完成承辦程序後方可進行交易。承繼遺產物業的處理方法及程序相當繁複，且因人而異，建議應向專業律師諮詢法律意見。

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