有錢「Full Pay」買樓 為何仍需申請按揭？

樓市轉旺後，吸引了不少資金充裕的投資者入市，全額付款買樓的比例亦呈上升趨勢。這批「Full Pay」買家，加上已供滿樓且無負債的業主，雖然無債一身輕，但其實隱藏著兩大風險，筆者將於本文分享這兩大隱憂及拆解方法。

考慮因素一：樓契存放

沒有按揭在身的物業，會面對樓契存放的問題。由於樓契是重要的資產證明，一旦存放地方發生意外，導致樓契遺失或損毀，將嚴重影響物業的估值。市場上的缺契樓或無契樓，除了下手買家難以申請按揭，日後轉售時亦會大打折扣。此外，若屬於舊樓或重建項目的樓契，因涉及大量檔案，尋找合適的存放地點將更加困難，且存放成本亦會增加。若業主沒有申請按揭，便需自行負責樓契的存放，例如存放於家中或保險箱，但須承擔一定風險。相反，若申請按揭，按揭銀行會負責保管樓契，相對而言更為安全。

考慮因素二：突發情況

另一個隱憂是突發情況的考量。當買家「Full Pay」置業後，剩餘的流動資金所剩無幾，遇上醫療等突發情況時，需要現金周轉便會十分困難。 此外，如果遇上其他投資機會，也可能因流動資金不足而錯失賺錢良機。然而，透過申請按揭，只需支付部分首期，便能將更多資金留在身邊作另類投資用途。

按揭借貸額一般可低至數十萬元，現時按揭利率亦為合理水平，而不少銀行提供按揭存款掛鈎計劃（Mortgage-link），買家可將多餘資金存入與按揭利率一致的高息活期戶口，存款上限可達按揭剩餘貸款額的一半。此外，即使借貸金額僅有一、二百萬元，銀行亦有機會提供額外的按揭現金回贈，幫助買家節省更多利息成本。近日部分銀行為吸引優質客戶申請按揭，紛紛調高相關優惠。申請按揭前，不妨貨比三家，或透過大型且專業的按揭中介協助，找出最適合自己的按揭計劃。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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置業通常涉及至少七位數的資金，若沒有足夠的財力一次過「full pay」入市，就必須向銀行申請按揭貸款。然而，不要以為申請按揭非常容易，事實上過去有不少銀行拒絕批核按揭貸款的案例。筆者將分享市場上三個難以獲批按揭的主要原因，以及相應的替代應對方法。

原因一：借款人問題

銀行在批核按揭時會參考借款人的信貸評分。若信貸評分過低，可能表示借款人過往經常拖欠信用卡賬款、私人貸款，甚至曾有破產紀錄。基於風險管理考量，銀行很可能會拒絕批核按揭。此外，銀行在審核按揭申請時，借款人需符合供款與入息比率的要求；若入息未達最低門檻，銀行將難以批出所需的按揭貸款。即使入息符合要求，借款人仍需提供充足的入息證明文件。對於部分缺乏入息證明及稅單的人士，申請按揭時也較容易遭遇困難。

原因二：物業問題

物業狀況是銀行批核按揭的另一重要考慮因素。如果單位存在缺契、僭建，甚至發生事故等問題，銀行在審批按揭時通常會採取較為保守的態度。此外，若物業涉及業權問題，例如聯名物業中其中一位業主以自己名義申請按揭（俗稱「單邊按揭」），銀行通常不易接受。再者，若單位屬於贈與物業，銀行一般會拒絕五年內曾進行贈與的物業按揭申請。

原因三：成交期問題

第三種情況涉及成交期問題。銀行處理按揭審批通常需要數周時間，若申請按揭保險，則所需時間更長。因此，物業成交期有3個月較為穩妥。然而，部分賣家為了儘快獲得資金，可能要求將成交期限縮短至一個月或更短，銀行可能因審批時間不足而無法在成交期限內批出按揭。

當借款人遇到上述困難時，可先諮詢各銀行是否接受相關情況的申請。如問題無法解決，亦可考慮選擇財務機構提供的按揭計劃。合規的財務機構受政府監管，雖然批出的按揭利率較高，但能為信貸評級較低或有特殊狀況的買家提供替代的貸款方法。不過，由於財務公司的利率差異甚大，且各有不同的賣點，申請前宜諮詢擁有龐大金融機構網絡的按揭轉介公司，以協助配對最適合的按揭計劃。

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