3大原因難批按揭？另類方法助解困

置業通常涉及至少七位數的資金，若沒有足夠的財力一次過「full pay」入市，就必須向銀行申請按揭貸款。然而，不要以為申請按揭非常容易，事實上過去有不少銀行拒絕批核按揭貸款的案例。筆者將分享市場上三個難以獲批按揭的主要原因，以及相應的替代應對方法。

原因一：借款人問題

銀行在批核按揭時會參考借款人的信貸評分。若信貸評分過低，可能表示借款人過往經常拖欠信用卡賬款、私人貸款，甚至曾有破產紀錄。基於風險管理考量，銀行很可能會拒絕批核按揭。此外，銀行在審核按揭申請時，借款人需符合供款與入息比率的要求；若入息未達最低門檻，銀行將難以批出所需的按揭貸款。即使入息符合要求，借款人仍需提供充足的入息證明文件。對於部分缺乏入息證明及稅單的人士，申請按揭時也較容易遭遇困難。

原因二：物業問題

物業狀況是銀行批核按揭的另一重要考慮因素。如果單位存在缺契、僭建，甚至發生事故等問題，銀行在審批按揭時通常會採取較為保守的態度。此外，若物業涉及業權問題，例如聯名物業中其中一位業主以自己名義申請按揭（俗稱「單邊按揭」），銀行通常不易接受。再者，若單位屬於贈與物業，銀行一般會拒絕五年內曾進行贈與的物業按揭申請。

原因三：成交期問題

第三種情況涉及成交期問題。銀行處理按揭審批通常需要數周時間，若申請按揭保險，則所需時間更長。因此，物業成交期有3個月較為穩妥。然而，部分賣家為了儘快獲得資金，可能要求將成交期限縮短至一個月或更短，銀行可能因審批時間不足而無法在成交期限內批出按揭。

當借款人遇到上述困難時，可先諮詢各銀行是否接受相關情況的申請。如問題無法解決，亦可考慮選擇財務機構提供的按揭計劃。合規的財務機構受政府監管，雖然批出的按揭利率較高，但能為信貸評級較低或有特殊狀況的買家提供替代的貸款方法。不過，由於財務公司的利率差異甚大，且各有不同的賣點，申請前宜諮詢擁有龐大金融機構網絡的按揭轉介公司，以協助配對最適合的按揭計劃。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

隨著樓市回暖及政府放寬稅項措施，短炒獲利的個案開始出現。打算短線投資物業，除了要懂得物色優質樓盤外，亦需慎選按揭計劃並仔細計算成本。筆者將介紹短線投資物業前需注意的三大細節，助大家投資更為精明。

1. 按揭罰息期對回報的影響

短線投資者若計劃於一至兩年內出售所購物業，首要考慮按揭罰息期的長短。事實上，若買家在指定時段內提前還款，銀行通常會收取罰息費用，金額一般為原有按揭貸款額的若干百分比。現時市場上多數銀行的按揭罰息期為兩至三年。假設購買一個單位，申請貸款額為300萬元，且按揭計劃的罰息期為兩年，罰則為貸款額的2%，若在兩年內出售該單位，買家需額外支付300萬元 × 2% = 6萬元的罰息費用。

 每間銀行的按揭計劃罰息期各有不同。有個別中小型銀行推出「H+0.6%」加「零罰息期」的H按計劃，於首兩年內提前償還貸款無需支付罰息，只需退回按揭現金回贈。此舉讓短線投資者即使在一、兩年內出售物業，也不會因按揭罰息而影響整體回報。如有需要，建議先諮詢按揭專業人士。

2. 留意置業的額外成本

雖然政府已放寬物業印花稅，400萬元或以下物業的印花稅劃一為100元，惟短線投資仍需注意其他額外成本，包括律師費、裝修費、地產代理佣金及差餉地租等雜費。此外，如需申請按揭，按揭利息成本亦須計算在內。現時一般銀行的按揭利率約為3.25%，以貸款額400萬元及還款期30年計算，首年總利息開支約為12.8萬元。若預期未來拆息持續下跌，不妨考慮選擇上述中小型銀行的低息H按計劃。

3. 成交期太短或影響按揭申請

住宅物業的成交期一般為三個月，但在短線投資交易中，買賣雙方可能會訂立更短的成交期。買家如需申請按揭，需注意部分銀行未必能在短時間內完成批核。正式買入單位前，不妨諮詢大型按揭轉介公司，協助配對合適的銀行，令按揭申請過程更加順暢。

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