創科樞紐擴容 成北都樓市新引擊

如果說過去半個世紀，香港的城市重心是由港島向九龍，再向新界新市鎮逐步擴散，那麼未來20年的香港，城市發展的主軸將會是「北移」。這並非為北部都會區站台的口號，而是政策、基建、產業與資金共同指向的現實。政府的投放、跨境交通的重塑、產業定位的升級，都清楚預示北部都會區將成為香港下一個真正的城市核心，而這個核心的形成，亦將深刻影響本港未來20年的樓市格局。

政府最近提出把流浮山「數碼科技樞紐」規劃面積由15公頃擴大至30公頃，這項調整不只是拉大範圍，而是象徵北都發展進入新階段。新方案把臨海休憩用地及部分住宅地納入樞紐，令總樓面由409萬平方呎增至969萬平方呎，相當於五個數碼港。政府更建議容許興建高達250米的地標式建築，明顯希望把流浮山打造成北都的科技門廊，與深圳前海、南山的創科帶形成互補。根據最新規劃，流浮山及周邊將提供近4.9萬伙住宅，其中64%為私樓，反映政府希望以市場力量推動社區成熟，而非單靠公營房屋填補人口。

另一個推動北都成形的關鍵，是新皇崗口岸即將啟用。新口岸採用「一地兩檢」模式，並與北環線支線連接，將大幅縮短香港與深圳核心區的通勤時間。更重要的是，舊落馬洲管制站的20公頃土地將被釋放，用於擴展河套區及新田科技城，形成真正的「深港科研走廊」。跨境產業鏈的融合，將是北都成為香港新核心的最大推動力。

北都的定位並非傳統新市鎮，而是一個結合創科、專業服務、物流、教育與跨境商貿的綜合城市帶。這種多核心、多功能的城市結構，遠超以往任何一次城市擴展。發展商當然明白箇中機遇，自去年樓市逐步回穩後，他們便開始積極「插旗」。早前由信和牽頭財團奪得的錦上路站第二期項目，總投資額料逾百億元，正是發展商提前部署北都的最佳例子。另外，亦有一些已成熟的項目陸續推出市場，例如新地的芊御，以及會德豐的古洞北項目等，都在近期先後登場，成為置業者進駐北都的最新選擇。

筆者相信，北部都會區將是香港未來20年最重要的城市項目，也是本港樓市下一輪長期升浪的起點。對於未來進駐的置業者而言，這裡不再是傳統意義上的「開荒」，而是直接享受都會級發展帶來的紅利。

利嘉閣地產總裁 廖偉強

 

廖偉強

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每隔一段時間，國際機構便會公布全球樓價負擔能力排名，而香港幾乎年年高踞榜首。這類新聞對不少市民而言已經習以為常。有人視之為香港樓價高企的證據，但若從另一角度看，這亦反映香港房地產的價值與稀缺性。畢竟，一個城市若沒有足夠的經濟實力與吸引力，樓價根本不可能長期維持在全球最昂貴的水平。

然而，這類報告的計算方式一直備受質疑。以收入中位數作為負擔能力的基準，固然能反映整體社會的收入結構，但卻未必能準確反映真正有置業需求的群組。香港有大量基層市民居於公營房屋，他們並沒有迫切置業需要，將他們納入計算自然會拉低負擔能力。此外，部分傳媒喜歡以「不吃不喝 XX 年才能上車」作為標題，雖然吸睛，但卻忽略全球大城市普遍依靠按揭置業，而非一次過付款。

真正值得探討的是：既然香港樓價如此昂貴，為何仍有大量人願意置業？原因其實很簡單——香港物業的價值由多項因素支撐，並非「貴得無道理」。

首先，香港是全球最具競爭力的城市之一。作為國際金融中心，香港具備完善法制、低稅率、優質醫療、國際化教育，以及極高的生活便利度。城市治安良好，自然災害風險極低，這些條件令香港成為全球富豪聚集地之一。根據多項國際財富報告，香港的 10 億美元級別富豪數量長期位列全球前列，僅次於紐約。

其次，香港物業具備穩健回報。現時住宅租金回報率普遍達 3.5% 或以上，屬全球主要城市中相當吸引的水平。對於長線投資者而言，這是一項能夠提供穩定現金流的資產。與股票或其他金融工具相比，物業的波動性較低，亦具備抗通脹能力。

另外，香港地少人多，住宅供應緊張，亦成為樓價得以企穩的後盾；而且近年的輸入人才政策，持續吸引高收入人士來港，令剛性住屋需求強勁。未來三至四年一手潛在供應約 10.1 萬伙，雖然看似不少，但以香港的需求規模而言，供應仍然偏緊。供應失衡意味樓價長期具備上升動力。即使在經濟調整期，樓價亦不容易出現大幅下跌。

雖然租樓在短期內看似較輕鬆，能保留更多流動資金，但從長線角度看，租樓者的資產累積速度必然落後於持有物業的人。所以，雖然香港樓價長期高企，但置業需求並未有因此減退，尤其當經濟環境轉好時，熾熱的置業氣氛更往往牽動全城的人。

利嘉閣地產總裁 廖偉強