按揭奇難雜症 - 缺契樓篇

博客文章

2026年07月03日 15:37 最後更新：15:37

繼上篇分享了「高樓齡樓」的按揭難題以及應對方法，今篇轉談另一按揭難題－「缺契樓」，拆解銀行如何審視其按揭申請。

缺契樓是指業主遺失了整份或部分樓契正本，又或是賣方在交易過程中，無法向買方提供完整樓契正本的物業。事實上，樓契是極為重要的資產證明，一旦遺失或損毀，將嚴重影響物業的估值。這類物業在買賣過程中會面臨以下兩大風險。

（一）隱藏債務風險：樓契可能並非單純遺失，而是被前業主私下抵押給其他財務公司。倘若買家在未知情況下購入，或可能面臨原業主的債務糾紛。

（二）按揭拒批風險：缺契樓因業權瑕疵問題，銀行為了減低風險，對其按揭申請會較為保守，批出的按揭條款都會較差。如遺失了整份樓契，更大機會直接拒批其按揭申請，買家在絕大多數情況下都需要 Full Paid買入，而當日後轉售時，樓價亦會大打折扣。

銀主盤亦有機會出現缺契問題

市場上不時都會有銀主盤放售或拍賣。有人或會誤以為由銀行或財務公司收回變賣的物業，樓契就一定齊全。事實上，銀行收樓時，原業主可能已經離港、失蹤或不合作，導致銀行無法拿回在業主手上的樓契正本，因此銀主盤當中亦有機會是缺契樓。

由於拍賣方不保證銀主盤的樓契齊全，一旦樓契不完整，有機會導致銀行拒批按揭。買家在競投前，必須有隨時要以 Full Pay 買入的心理準備。建議買家在看中心儀銀主盤時，應先向大型及專業的地產代理尋求協助，以全面了解單位是否有缺契、釘契或涉及業權轇轕等問題。

缺契樓風險較高，申請按揭亦十分困難，如非專業投資者或有充足財力就盡量避免購入此類物業。入市前，建議先諮詢律師意見，了解相關風險，以免得不償失。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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一些物業由於涉及不同種類的問題，銀行批核按揭時會較為謹慎，甚至有機會拒批貸款。筆者今集將講解其中一類物業——「高樓齡樓」的按揭難題及應對方法，助買家避免在置業過程中遇到阻礙。

香港不少樓宇歷史超過50年，尤其是唐樓及洋樓等物業。有投資者或會看準此類物業具收購潛力而入市。然而，承造按揭時需特別留意，因樓齡較高，銀行可能會縮短按揭還款年期，從而推高借款人每月供款金額及入息要求。

住宅按揭的年期上限一般為 30年，銀行普遍以「75減樓齡（物業樓齡）或人齡（借款人年齡）」來計算貸款年期，並以兩者中較短的年期為準。簡單舉例，買家A現年30歲，打算購買樓齡55年的物業，若銀行以「75減」計算按揭年期，買家A即使年輕，最多亦只能承造20年按揭（75減55）。

縮短還款年期會如何影響每月供款及入息要求？以貸款額100萬元、息率3.25厘計算，若還款年期為30年，每月供款為$4,352，入息要求為$8,704；當還款年期縮短至20年，每月供款將增加$1,320至$5,672，入息要求則增加$2,640至$11,344。

上述為一般情況，有些優質藍籌屋苑，若非透過按揭保險申請銀行按揭，且買家財務狀況良好，個別銀行或可酌情處理，並以「80減樓齡」計算按揭年期。另外，銀行對村屋的按揭年期限制通常較為嚴格，一般僅以「55至60減」計算最高按揭年期。

透過白表購買二手未補地價的居屋時，亦需注意所購物業的樓齡。現時居屋的政府擔保年期為50年，並以首次發售日期計算。若樓齡為34年或以下，白表買家一般可借足30年及九成按揭。若樓齡超過34年，銀行通常會縮短按揭年期或降低按揭成數，難以兩全其美。

由此可見，不同銀行對於不同類型的物業，在審批按揭年期時採取的標準各有鬆緊。若有意購買樓齡較高的物業，建議尋求大型且專業的按揭中介協助，以配對合適的銀行。