笑看45年樓市風雲變

45年說長不長，說短也不短，但已足夠你看着滄海變桑田。筆者公司今年迎來了45周年，一間扎根本港地產市場的代理行，在競爭激烈的環境下仍能茁壯成長，並且發展為業內三大代理公司之一，實在得來不易。筆者能夠成為當中的舵手，既感恩也十分自豪。

回看45年來的本港樓市，也正是本港繁榮進步的縮影。七、八十年代經濟起飛，中產崛起，置業漸成為潮流，新式大型屋苑一個接一個地出現。差餉物業估價署亦在1979年開始編製私人住宅售價及租金指數，反映社會上亦愈來愈多人關心樓價的上落。

1982年中英就香港前途展開談判，社會氣氛不穩。樓價在談判初期曾出現明顯震盪，市民擔心前景不明朗，部分人選擇觀望，亦有人趁低吸納。幾年後，《中英聯合聲明》簽署後，市場信心逐步恢復，樓價重新上升。1997年回歸祖國前後，地產市場重現蓬勃，並且炒風四起，樓價明顯亢奮，結果一場亞洲金融風暴重擊了香港。樓價在1998至2003年期間，累計下挫跌六至七成，銀行業數據顯示負資產宗數曾逾十萬宗，這些都是很多香港人不能磨滅的記憶。

2004年後，香港經濟隨全球復甦而反彈，樓市亦終於離開低谷，重新上升。2004 至2012年期間樓價累計升幅超過一倍，部分大型屋苑更錄得兩倍以上升幅。之後多年，樓價繼續向上，縱使政府推出多項辣招，仍未能阻止升勢。樓價在直至2021年到達了歷史高峰。不過，全球新冠疫情及接連加息等因素下，樓市亦跟隨經濟下滑，累積跌幅達三成。

回望這45年，高度的周期性仍是本港樓市的核心特徵；而自去年開始，樓市也逐步走入上升周期。雖然早前內地打擊非法跨境投資的消息，令置業者在心理上出現猶䂊，市場也出現減速的連鎖反應；但資金選擇泊岸到香港的情況仍然持續。最近公布的研究報告指出，香港已經超瑞士，成為全球最大的跨境財富管理中心，全球高淨值人士排名當中，香港以1.82萬人位居全球第二，僅次於紐約，反映出香港的優勢未減。

筆者從很多渠道中了解到，很多來港資金判斷本港樓市仍處於上升期，因為各種利好因素，例如人才來港帶來剛性增加，以及經濟逐步轉好等，都未有出現結構性轉變。至於美國息口，今年雖然無望再下調，但其實轉向上的機會亦低。所以，很多資金其實正等待市場氣氛轉好，再敲定入市的策略。另外，亦有部分資金更期待着趁短暫的調整期入市。

45年來，本港樓市走過了很多高山低谷，在每個時期都總有不同想法和不同需要的人入市，但有一點不變的，就是贏錢的機會總是留給那些有所準備，伺機待發的人。

利嘉閣地產總裁 廖偉強

廖偉強

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

上世紀七、八十年代，香港經濟起飛，地產業也蓬勃起來，一個又一個大規模的住宅發展項目陸續面世，例如在七十年代被譽為全亞洲最大規模的私人屋苑美孚新邨，至今仍然是一萬多個家庭的安樂窩。另外，由太古船塢、黃埔船塢等舊址重建得來的太古城及黃埔花園，都是當年規模宏大的發展項目，至今更形成了不同的小社區。這些大型屋苑不但標誌着本港舊工業地的成功轉型，也是當年香港中產階級興起的象徵。

不過，近十多年，香港多個新晉屋苑相繼落成，而且規模亦不少，配套完善，鐵路網絡覆蓋更廣，吸引大量年輕家庭及換樓客進駐。這些新晉屋苑的成交量不但不遜於傳統藍籌屋苑，甚至在近年已逐步超越。基於此，筆者公司的研究部近年開始編制「新晉屋苑」名單，旨在為市場提供更全面的樓市觀察框架。研究團隊以三大準則作為篩選基礎：樓齡在十五年內、規模達六百伙以上、流通率達 3% 或以上。此外，研究部亦確保新晉屋苑的總單位數量不會少於十大藍籌屋苑，以保持兩者有相若的參考價值。

在編制過程中，研究部同事翻查土地註冊處數據，發現一個頗具指標性的現象：自 2024 年下半年起，「新晉屋苑」的二手買賣登記量已正式超越「十大藍籌屋苑」，而且差距在過去一年半間持續擴大。這並非偶然，而是反映市場焦點已悄然轉移。買家不再只集中於傳統藍籌屋苑，而是更願意考慮樓齡較新、配套更現代化、社區規劃更完善的新大型屋苑。

這種轉變背後有幾個原因。首先，現代買家對居住質素的要求比以往更高，會所設施、商場配套、綠化空間、智能家居等，都是舊式藍籌屋苑難以全面提供的。其次，鐵路網絡的擴展令不少新區成為交通樞紐，吸引大量年輕家庭進駐，令社區人口結構更年輕，流通率自然較高。第三，新晉屋苑的單位設計更貼近現代生活，例如開放式廚房、實用率較高的間隔、更多儲物空間等，亦令其在市場上更具競爭力。

值得強調的是，「新晉屋苑」的成交數據並不是用來取代傳統「十大藍籌屋苑」，兩者並非此消彼長的關係。相反，它們代表着香港樓市的兩個不同面向：藍籌屋苑反映的是傳統核心區的穩定力量，而新晉屋苑則代表新興社區的活力與增長。兩者並存，才能讓市場更全面掌握樓市的真實走勢。

研究部同事向筆者匯報時表示，有關「新晉屋苑」成交走勢的研究報告已進入最後整理階段，預計短期內可向公眾發表。筆者相信，有了「新晉屋苑」的成交統計，再加上「十大藍籌屋苑」的相關報告，必定可以讓置業者對二手樓市走勢有更立體和更透徹的理解。

利嘉閣地產總裁 廖偉強