想「甩按保」把物業出租？4大重點要留神

在沒有指定特殊原因的情況下，將高成數按揭物業作出租用途屬違法行為。最近有報導指，有人被揭發透過高成數按揭購買物業後，隨即將物業出租，最終被判處社會服務令。因此，業主如欲出租物業，必須先「甩按保」。常見做法是利用轉按將按揭成數降至七成或以下。筆者將在本文中拆解「甩按保」的4個考量。

一．估價

要成功透過轉按降低按揭成數，物業估值有一定升幅至關重要。假設一個物業於兩年前以460萬元購入，當時申請八成按揭，利率為3.25%。兩年後，剩餘貸款額約為356萬元。屆時業主若想將物業放租，並將按揭成數降至七成，物業估值必須升至約509萬元或以上，才能償還原有銀行的剩餘貸款。今年樓市回暖，不少屋苑估價錄得升幅，轉按前不妨多找幾間銀行比較，並選擇估值最高的一間。

二．罰息期

銀行基於成本考量，批出按揭時一般設有兩至三年的罰息期。罰息期結束後，業主才能正式轉按，否則將被徵收額外費用。不少人申請完按揭後已忘記罰息期的期限。如有「甩按保」需要，應重閱原有按揭條款，並於罰息期屆滿前三個月開始準備相關文件，屆滿後即可在短時間內轉按。

三：息率

為達至最佳效果，轉按的新按揭計劃息率不應高於舊按揭計劃的息率，否則轉按後利息增加，反而得不償失。現時除了主流的H按計劃息率為3.25厘外，業主亦可選擇個別銀行提供的定息按揭計劃，首3年或5年的息率固定為2.73厘，即時節省利息支出。

四：入息要求

轉按即指向另一間銀行申請新的按揭貸款，業主需符合供款與入息比率要求，每月按揭供款不得超過月入的50%。若入息不夠，可以把物業預估的租金收入計算在內。此外，所需的入息文件與新申請按揭一樣，受薪人士需提供過去3個月的入息證明及稅單，自僱人士則需提供過去6個月的收入紀錄、會計證明及稅單。

近月各銀行就轉按提供的現金回贈頗為進取，足以抵銷轉按所需支付的律師費用。大家在「甩按保」時，不妨先透過按揭轉介公司貨比三家，找出最適合自己的轉按方案。

更多經絡按揭轉介資訊

經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

銀行在批核按揭申請時，會查核申請人的信貸報告，以了解申請人是否持有按揭貸款、私人貸款、信用卡等各類借貸產品。信貸報告反映個人過往借貸行為的紀錄，內容包括個人資料（姓名、身份證號碼、出生日期、地址及電話）、信貸帳戶資料（如使用狀況及還款紀錄）、公眾紀錄（如債務追討）、信貸資料庫會員查詢紀錄及信貸評分。

信貸紀錄對申請按揭貸款有何重要？以環聯信貸評分為例，評分共分為10個等級，其中A為最高，J為最低。銀行在審批按揭貸款時，若申請人的信貸評分過低，銀行會擔心其未來違約風險較高，因此批核條款可能較為嚴苛（例如利率較高），甚至可能拒絕批出按揭貸款。因此，維持良好的信貸評分至關重要。

 

取得良好信貸評分的三大方法

如欲取得良好的信貸評分，請務必記住以下三個方法。

1. 切忌一次申請過多借貸產品：每當申請信用卡或私人貸款時，財務機構都會查閱申請人的信貸紀錄。若在短時間內申請多項借貸產品，可能會被視為財務狀況不佳，增加未來拖欠款項的風險，從而導致信貸評分下降。

2. 準時還款：無論是申請按揭貸款、私人貸款，還是信用卡，都必須準時清還欠款，以降低信貸評分被下調的風險。信用卡還款不可僅支付最低還款額（MIN-PAY），因為只有全額還清，才不會對信貸評分產生負面影響。

3. 主動建立良好的還款紀錄：別以為只使用現金就能維持良好的信貸評分。財務機構在評估申請人時，會根據其過往的財務狀況作出判斷。如果申請人過去沒有任何借貸紀錄，財務機構將難以評估其財務狀況。建議申請一至兩張信用卡，並按時還款，以建立良好的還款紀錄。

 

免費查閱信貸報告有法

過往查閱信貸報告需向信貸公司付費購買。自香港銀行公會聯同其他公會推出「信資通」計劃後，市民每年可向信貸資料服務機構免費索取一份信貸報告，了解個人財務狀況。查閱時若發現異常信貸情況，應立即向相關機構申訴，以確保日後買樓申請按揭時過程順利。

更多經絡按揭轉介資訊