按揭奇難雜症 - 唐樓篇

今篇將繼續講解另一個按揭難題——「唐樓」。唐樓售價通常較私樓相宜，入市門檻較低，不少投資者會看準機會購入此類物業，以博日後被市建局或私人財團高價收購。申請唐樓按揭與一般私樓相同，亦可透過按揭保險計劃申請高成數按揭。但實際上，銀行在審批唐樓按揭申請時會有更多考量，有意入市唐樓的買家應特別留意以下四點。

（一）銀行估價不足：唐樓交投較屋苑稀疏，銀行對此類物業缺乏參考指標。此外，大部分唐樓位於舊區，樓齡較高且質素參差，銀行在審批按揭申請時通常較為謹慎，因此較容易出現估價不足的情況。為避免估價不足，建議買家可「貨比三家」，選擇估值較高的銀行，或透過大型專業按揭中介協助，配對合適的銀行。

（二）按揭年期或不足30年：唐樓樓齡大多逾 50 年以上，銀行一般以「75減」法計算貸款年期，即以75減去樓齡或借款人年齡，並以較少者為準，最多批出30年貸款年期。假設購入一個樓齡為55年的物業，銀行以「75減」計算按揭年期，最多只可承造20年按揭（75減55）。因此，買家需有心理準備按揭年期未必能借足30年，而年期縮短亦會直接影響買家的入息要求及每月供款額。

（三）小心單位因僭建而被釘契：唐樓一般較私樓容易出現非法僭建或違規結構改動。若被發現違反《建築物條例》，屋宇署會向業主發出清拆警告命令；如業主不遵從或情況嚴重，屋宇署更會進一步於土地註冊處登記，俗稱「釘契」。銀行對「釘契樓」的審批極為嚴格，會視乎違規的嚴重性及還原成本決定是否批出按揭；若涉及結構安全或嚴重法律糾紛，銀行很大機會直接拒批按揭。

 

（四）連租約只可借最多七成按揭：不少人會將唐樓改建出租，而銀行對出租物業的審批較為嚴格，最多只可批出七成按揭，且不能申請按揭保險。若購入連租約唐樓，需預備充足的首期資金。

最後，銀行可能會要求對物業進行驗樓，審批時間亦較長，建議與賣家商議，預留兩個半月以上的成交期，以便銀行有足夠時間處理按揭申請。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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繼上篇分享了「高樓齡樓」的按揭難題以及應對方法，今篇轉談另一按揭難題－「缺契樓」，拆解銀行如何審視其按揭申請。

缺契樓是指業主遺失了整份或部分樓契正本，又或是賣方在交易過程中，無法向買方提供完整樓契正本的物業。事實上，樓契是極為重要的資產證明，一旦遺失或損毀，將嚴重影響物業的估值。這類物業在買賣過程中會面臨以下兩大風險。

 

（一）隱藏債務風險：樓契可能並非單純遺失，而是被前業主私下抵押給其他財務公司。倘若買家在未知情況下購入，或可能面臨原業主的債務糾紛。

（二）按揭拒批風險：缺契樓因業權瑕疵問題，銀行為了減低風險，對其按揭申請會較為保守，批出的按揭條款都會較差。如遺失了整份樓契，更大機會直接拒批其按揭申請，買家在絕大多數情況下都需要 Full Paid買入，而當日後轉售時，樓價亦會大打折扣。

 

銀主盤亦有機會出現缺契問題

市場上不時都會有銀主盤放售或拍賣。有人或會誤以為由銀行或財務公司收回變賣的物業，樓契就一定齊全。事實上，銀行收樓時，原業主可能已經離港、失蹤或不合作，導致銀行無法拿回在業主手上的樓契正本，因此銀主盤當中亦有機會是缺契樓。

 

由於拍賣方不保證銀主盤的樓契齊全，一旦樓契不完整，有機會導致銀行拒批按揭。買家在競投前，必須有隨時要以 Full Pay 買入的心理準備。建議買家在看中心儀銀主盤時，應先向大型及專業的地產代理尋求協助，以全面了解單位是否有缺契、釘契或涉及業權轇轕等問題。

缺契樓風險較高，申請按揭亦十分困難，如非專業投資者或有充足財力就盡量避免購入此類物業。入市前，建議先諮詢律師意見，了解相關風險，以免得不償失。

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