發展商高價投地 低價賣樓時代已過

本港上半年一手市場表現強勁，錄得逾1.15萬宗成交，創下自2013年一手住宅銷售新例實施以來的次高水平。踏入下半年，發展商積極部署新一輪推盤大計，除了北部都會區外，九龍區亦成為市場焦點，多個新盤蓄勢待發。

今年上半年一手市場成交衝破1萬宗，較去年同期的約9,330宗上升逾兩成。總成交金額方面，上半年錄得逾1,400億元，對比去年同期約830億元，增幅近7成 ，可謂價量兼備。

發展商上半年已加快推盤步伐，下半年仍有多個新盤排隊登場。地政總署資料顯示，截至5月底，市場共有28個住宅樓盤待批預售樓花，涉及9,786伙。其中，九龍區比重逾五成，涉及5,299伙，牛池灣、啟德、油塘及長沙灣等地區均為未來供應焦點。

眾多焦點新盤中，九龍建業旗下籌備逾二十載的牛池灣清水灣道35號（前聖若瑟安老院）重建項目，規模龐大，總樓面面積逾216萬方呎，其中住宅樓面佔近150萬方呎，可提供逾2,000伙。項目當年補地價高達96.58億元，折合每方呎樓面補價4,464元，不僅屬市區歷來最貴補地價個案，其定價策略亦將成為後市的重要指標。

受惠於一手交投持續暢旺，自去年2月起已連續16個月錄得逾千宗成交，發展商積壓庫存已顯著下降。隨着去庫存壓力紓緩，發展商推盤定價策略亦見轉變，毋須再採取大幅折讓「以價換量」。預料下半年定價將更趨積極，多傾向以貼市價、甚至略高於市價的水平測試市場承接力，再按首輪銷售反應採取梯級式加價策略，力求在銷售速度與利潤空間之間取得平衡，標誌着一手市場已由上半年「求量」的推盤策略，逐步轉向追求利潤空間的「重價」部署。

受此定價趨勢影響，預計下半年市場氣氛雖可維持活躍，惟受制於發展商溢價取態，成交量或難以複製上半年的強勢。昔日發展商高價投地、卻被迫低價甚至蝕讓賣樓的「陣痛期」，相信已經過去。

中原陳永傑

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如果要為2026年上半年樓市下一個總結，最貼切的形容不是「反彈」，而是「復甦」。反彈可以是曇花一現，未必持久。復甦則需要成交、樓價與市場信心同步，而今年上半年，這三項指標均錄得明顯改善。

樓市經歷多年辣招限制、美國加息及樓價調整，市場信心一度跌至谷底。踏入2026年，隨着撤辣效應逐步浮現，成交率先回升，樓價亦重拾升軌，市場開始由調整步入復甦，買家加快入市。

數據最具說服力。中原樓市大數據顯示，上半年二手市場錄得24,545宗私人住宅買賣登記，較去年同期增加26%，創五年新高；中原城市領先指數（CCL）半年累升逾一成，不但終止連續兩年同期下跌，更錄得自2018年以來八年最大同期升幅，意味樓市回暖不再局限於交投量，而是量價齊升。

若細看屋苑表現，升勢並非集中個別屋苑，而是逐步擴散。143個CCL成份屋苑上半年錄得6,474宗買賣，按年增逾兩成。當中73個屋苑樓價錄得雙位數升幅，佔逾半；升幅逾兩成的有12個，成為升市火車頭。樓價回升下，「呎價萬元內屋苑」明顯減少。去年底仍有21個屋苑呎價低於1萬元，目前減至12個，顯示升勢已擴展至二綫屋苑，筍盤買少見少。

不過，樓市回暖不代表重返高峰。CCL現報159.94點，雖創逾兩年半新高，但仍較2021年高位低逾16%。

樓市上半年完成復甦第一步，下半年仍有望延續升勢。受惠新盤熱銷及人才帶動住屋需求增加，樓市有望進一步追回失地。只要成交、樓價及市場信心三大指標繼續同步向好，復甦步伐可望進一步加快，預料下半年樓價有機會再升5%至8%。

事實上，作為市場信心指標之一的中原經紀人指數（住宅售價）最新報67.26點，自去年中以來已連續52周企穩於50點以上的睇好水平，反映市場情緒持續偏向樂觀，亦預示樓價走勢維持穩步向上。若指數連續多次大於50而且數字越來越大，表示樓價上升趨勢加劇。