三指標同步向好 樓市下半年繼續衝

如果要為2026年上半年樓市下一個總結，最貼切的形容不是「反彈」，而是「復甦」。反彈可以是曇花一現，未必持久。復甦則需要成交、樓價與市場信心同步，而今年上半年，這三項指標均錄得明顯改善。

樓市經歷多年辣招限制、美國加息及樓價調整，市場信心一度跌至谷底。踏入2026年，隨着撤辣效應逐步浮現，成交率先回升，樓價亦重拾升軌，市場開始由調整步入復甦，買家加快入市。

數據最具說服力。中原樓市大數據顯示，上半年二手市場錄得24,545宗私人住宅買賣登記，較去年同期增加26%，創五年新高；中原城市領先指數（CCL）半年累升逾一成，不但終止連續兩年同期下跌，更錄得自2018年以來八年最大同期升幅，意味樓市回暖不再局限於交投量，而是量價齊升。

若細看屋苑表現，升勢並非集中個別屋苑，而是逐步擴散。143個CCL成份屋苑上半年錄得6,474宗買賣，按年增逾兩成。當中73個屋苑樓價錄得雙位數升幅，佔逾半；升幅逾兩成的有12個，成為升市火車頭。樓價回升下，「呎價萬元內屋苑」明顯減少。去年底仍有21個屋苑呎價低於1萬元，目前減至12個，顯示升勢已擴展至二綫屋苑，筍盤買少見少。

不過，樓市回暖不代表重返高峰。CCL現報159.94點，雖創逾兩年半新高，但仍較2021年高位低逾16%。

樓市上半年完成復甦第一步，下半年仍有望延續升勢。受惠新盤熱銷及人才帶動住屋需求增加，樓市有望進一步追回失地。只要成交、樓價及市場信心三大指標繼續同步向好，復甦步伐可望進一步加快，預料下半年樓價有機會再升5%至8%。

事實上，作為市場信心指標之一的中原經紀人指數（住宅售價）最新報67.26點，自去年中以來已連續52周企穩於50點以上的睇好水平，反映市場情緒持續偏向樂觀，亦預示樓價走勢維持穩步向上。若指數連續多次大於50而且數字越來越大，表示樓價上升趨勢加劇。

中原陳永傑

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近期租務氣氛猶如買賣旺市，業主頻頻反價，租客亦要追價才能成功承租。不少屋苑出現一盤多人爭搶，除了內地生，本地客亦不惜預付全年租金，只為確保心儀單位。

踏入暑期租賃旺季，內地生租樓潮與外來人才雙軌並行，引爆各區租金。大學圈周邊物業近乎供不應求，熱門地段呎租飆至80至90元已非罕見；甚至有西半山鄰近香港大學的120呎迷你戶，開價每呎近140元仍獲承接，學生驚人的承租力，正將搶租效應由校園周邊迅速擴散至全城。

踏入5月後，租盤買少見少，大型屋苑租金水漲船高。今年首五個月，十大屋苑租金普遍上升，九個屋苑錄得增長。特別是平均呎租突破「四字頭」的屋苑，已由去年底的太古城、新都城及沙田第一城三個，急增至目前的六個——黃埔花園、康怡花園及海怡半島皆躋身其中。目前中原城市租金指數反映，80個市區成份屋苑中，呎租40元以上的比例已高達八成半。

鄰近理工大學的紅磡黃埔花園升勢最為凌厲。5月份平均呎租升至44.64元，按月急升7.54%；若與去年底的38.8元相比，今年首五個月累計升幅達15.05%，其租金走勢遠超同期近12%的樓價升幅。 屋苑2期一個兩房單位，近日以1.95萬元租出，呎租高達50元，較兩年前高出2,000元。與此同時，龍頭屋苑太古城亦不斷上試新高，有兩房單位呎租直逼60元。

租金升浪確實持續且屢創新高。據差估署最新資料，今年4月私人住宅租金指數報203.4點，連升6個月，累升1.75%。

正值暑期旺季，內地生、外來人才及本地家庭需求交疊，搶租個案屢見不鮮，全港屋苑呎租頻頻破頂。當租金持續向上，未來或許將逼使更多不願捱貴租的市民，作出「轉租為買」的決定。除此之外，租金不斷向升亦會吸引更多投資者加入「收租佬」行列，根據中原研究部資料顯示，4月份中原城市租金回報率報3.24%，仍較定期存款利率吸引，香港物業仍是不少投資者的首選。