拆解物業估價上升的4大好處

差餉物業估價署最新數據顯示，私人住宅售價指數連升12個月，五月份的指數更創兩年半新高。市況回暖，銀行對住宅物業估值的態度愈趨寬鬆。無論是準備入市的上車人士，還是持有物業的業主，估價上升不僅是帳面數字，更能使按揭申請和轉按的過程更加順利，甚至可增加套現資金的機會。以下這4個按揭紅利準買家及業主一定要了解。

好處一：購買二手樓可避免「估價不足」問題

買二手樓最怕遇到「估價不足」的情況。如果銀行估價低於成交價，買家必須自行想辦法「抬錢上會」，補足差額。若買家的首期預算緊張，可能因「借唔足」而面臨撻訂的風險。目前銀行估價普遍回升，更貼近市場成交價，令買家申請按揭時較容易獲批理想的貸款金額。

好處二：選用發展商按揭的業主可「無痛轉按」

一些早年選用發展商按揭的新盤業主，如剛過了罰息期，便可以轉按至更平息率的銀行按揭計劃。因銀行會重新為物業進行估價，若物業升值，便無需擔心因物業貶值而需額外補錢，業主不僅能「無痛轉按」，同時亦可賺取按揭回贈。

好處三：「甩按保」作多種用途

早年一些業主為借較高成數的按揭而申請按揭保險計劃，但會限制物業用途。隨著物業估價上升，物業的價值提高，使其剩餘按揭貸款額佔最新估價的比例下降。當該比例跌至七成或以下時，若申請轉按，便可「甩按保」作不同用途，例如將物業出租。

好處四：利用加按套現資金作其他用途

物業升值可帶來財富增值的效應。由於估價上升，業主有更多空間向銀行申請「加按」以套現資金，並可將這筆因升值而產生的流動現金靈活運用於不同用途，例如其他投資、供子女海外留學，或作為購買另一間物業的資金。

整體市況向好，但各家銀行的估價準則以及取態各有不同，最終計算出的估價或有差異。建議在置業、轉按或加按前，先貨比三家，或者尋找大型及專業的按揭中介協助，以便找到估價最理想的銀行。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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今篇將繼續講解另一個按揭難題——「唐樓」。唐樓售價通常較私樓相宜，入市門檻較低，不少投資者會看準機會購入此類物業，以博日後被市建局或私人財團高價收購。申請唐樓按揭與一般私樓相同，亦可透過按揭保險計劃申請高成數按揭。但實際上，銀行在審批唐樓按揭申請時會有更多考量，有意入市唐樓的買家應特別留意以下四點。

（一）銀行估價不足：唐樓交投較屋苑稀疏，銀行對此類物業缺乏參考指標。此外，大部分唐樓位於舊區，樓齡較高且質素參差，銀行在審批按揭申請時通常較為謹慎，因此較容易出現估價不足的情況。為避免估價不足，建議買家可「貨比三家」，選擇估值較高的銀行，或透過大型專業按揭中介協助，配對合適的銀行。

（二）按揭年期或不足30年：唐樓樓齡大多逾 50 年以上，銀行一般以「75減」法計算貸款年期，即以75減去樓齡或借款人年齡，並以較少者為準，最多批出30年貸款年期。假設購入一個樓齡為55年的物業，銀行以「75減」計算按揭年期，最多只可承造20年按揭（75減55）。因此，買家需有心理準備按揭年期未必能借足30年，而年期縮短亦會直接影響買家的入息要求及每月供款額。

（三）小心單位因僭建而被釘契：唐樓一般較私樓容易出現非法僭建或違規結構改動。若被發現違反《建築物條例》，屋宇署會向業主發出清拆警告命令；如業主不遵從或情況嚴重，屋宇署更會進一步於土地註冊處登記，俗稱「釘契」。銀行對「釘契樓」的審批極為嚴格，會視乎違規的嚴重性及還原成本決定是否批出按揭；若涉及結構安全或嚴重法律糾紛，銀行很大機會直接拒批按揭。

 

（四）連租約只可借最多七成按揭：不少人會將唐樓改建出租，而銀行對出租物業的審批較為嚴格，最多只可批出七成按揭，且不能申請按揭保險。若購入連租約唐樓，需預備充足的首期資金。

最後，銀行可能會要求對物業進行驗樓，審批時間亦較長，建議與賣家商議，預留兩個半月以上的成交期，以便銀行有足夠時間處理按揭申請。

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