上半年樓按市場及息口走勢回顧

上半年整體住宅物業呈現「價量齊升」的良好格局，按揭市場表現亦同樣理想，銀行對住宅按揭業務的態度轉趨積極，不斷推出各類按揭計劃及調整優惠以爭取客源，為樓市後續發展注入健康動力。筆者將從以下5個方向概括上半年樓按市場：

1. 住宅按揭宗數及金額創四年新高

上半年住宅市場交投暢旺，帶動按揭數字同步上升。根據金管局數據，首5個月新取用住宅按揭貸款宗數及金額累計錄得22,296宗及1,112.78億元，較去年同期增加4,588宗(25.9%)及288.55億元(35%)，均創近四年的同期新高。

另外，根據經絡按揭綜合土地註冊處資料顯示，上半年現樓按揭登記累計錄得41,707宗，較去年同期增加12,822宗(44.4%)，創近四年的同期新高；樓花按揭登記則稍顯遜色，上半年累計錄得2,874宗，較去年同期減少315宗(9.9%)。

2. 大型銀行按揭市佔率攀升至三年新高

住宅市場「價量齊升」，銀行對按揭業務的態度亦轉趨積極，其中大型銀行更為進取，透過推出低息定息按揭計劃，及加碼相關優惠如按揭現金回贈等策略，吸引優質客戶。六月份四大銀行現樓按揭市佔率更攀升至78%，創三年新高。

3. 港美息口維持不變 H按業主仍以封頂息率供樓

上半年美聯儲維持基準利率不變，香港銀行同樣保持最優惠利率不變，銀行體系總結餘一直徘徊在約540億港元水平，一個月拆息大部分時間介乎2厘至3厘之間，H按業主暫時仍需以封頂息率3.25厘供樓。

4. 按揭保險宗數及金額均創十年新低

現時購買任何物業均無需透過按揭保險計劃，可申請高達七成按揭，按保需求亦持續下降。根據香港按揭證券有限公司資料顯示，首半年新取用按保貸款宗數及金額累計錄得2,957宗及155.24億元，比去年同期減少526宗(15.1%)及19.33億元(11.1%)，均創近十年的同期新低。

5. 負資產宗數及金額創十個季度新低

樓價持續攀升，負資產個案亦顯著減少。根據金管局數據，首季負資產個案及金額分別錄得11,424宗及550.37億元，較去年第四季減少9,880宗(46.4%)及503.97億元(47.8%)，均創近十個季度新低。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

差餉物業估價署最新數據顯示，私人住宅售價指數連升12個月，五月份的指數更創兩年半新高。市況回暖，銀行對住宅物業估值的態度愈趨寬鬆。無論是準備入市的上車人士，還是持有物業的業主，估價上升不僅是帳面數字，更能使按揭申請和轉按的過程更加順利，甚至可增加套現資金的機會。以下這4個按揭紅利準買家及業主一定要了解。

好處一：購買二手樓可避免「估價不足」問題

買二手樓最怕遇到「估價不足」的情況。如果銀行估價低於成交價，買家必須自行想辦法「抬錢上會」，補足差額。若買家的首期預算緊張，可能因「借唔足」而面臨撻訂的風險。目前銀行估價普遍回升，更貼近市場成交價，令買家申請按揭時較容易獲批理想的貸款金額。

好處二：選用發展商按揭的業主可「無痛轉按」

一些早年選用發展商按揭的新盤業主，如剛過了罰息期，便可以轉按至更平息率的銀行按揭計劃。因銀行會重新為物業進行估價，若物業升值，便無需擔心因物業貶值而需額外補錢，業主不僅能「無痛轉按」，同時亦可賺取按揭回贈。

好處三：「甩按保」作多種用途

早年一些業主為借較高成數的按揭而申請按揭保險計劃，但會限制物業用途。隨著物業估價上升，物業的價值提高，使其剩餘按揭貸款額佔最新估價的比例下降。當該比例跌至七成或以下時，若申請轉按，便可「甩按保」作不同用途，例如將物業出租。

好處四：利用加按套現資金作其他用途

物業升值可帶來財富增值的效應。由於估價上升，業主有更多空間向銀行申請「加按」以套現資金，並可將這筆因升值而產生的流動現金靈活運用於不同用途，例如其他投資、供子女海外留學，或作為購買另一間物業的資金。

整體市況向好，但各家銀行的估價準則以及取態各有不同，最終計算出的估價或有差異。建議在置業、轉按或加按前，先貨比三家，或者尋找大型及專業的按揭中介協助，以便找到估價最理想的銀行。

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