供滿樓再申請按揭的好處及要點

不少香港人的自置物業已經供滿樓，如果有其他投資需求或人生階段需要一筆大額資金，實際上可以利用物業的借貸能力，將已供滿的物業重新申請按揭，將「磚頭」轉化為靈活流動的現金。筆者在本文將介紹現契套現的優點及注意事項。

現契套現的好處

一些業主因應醫療、升學、創業等開支，需要一筆大額資金。若有資金需求，已供斷的物業可以透過重按，釋放其借貸能力。現時按揭利率普遍為3.25%（H按鎖息上限），相較於一般私人貸款較低；未來若拆息回落，更能節省更多利息支出。此外，透過重按，還可以將樓契交由銀行保管，按揭還款期內無需因遺失樓契而憂心。不過，申請現契套現要注意以下事項：

1. 按揭成數

要將供滿樓的物業重新申請按揭，按揭成數與一般新造按揭相若，任何樓價的按揭成數上限劃一為七成。例如一個價值1,000萬元的物業，最多可套取700萬元資金使用。若想申請高成數按揭，由於過程涉及套取資金，只有在樓價600萬元或以下的情況下，才能透過按揭保險申請最高八成按揭。

2. 月入要求

現契套現的入息要求與新造按揭相同，每月供款不得高於每月收入的50%。然而，不少已供滿樓的人士可能已達退休年齡，他們可考慮透過資產申請按揭，以個人資產淨值（如現金、股票、物業）取代固定薪金收入申請貸款，最多可承造七成按揭。現金及存款一般無需打折扣，現契物業則以市值的50%計算。

3. 人齡樓齡

現契套現另一考量是借款人年齡及物業樓齡的問題。供滿樓的業主及物業年齡通常較大，而銀行一般以「75減人齡或樓齡」決定按揭的最長還款期，並以較短者為準。例如，借款人年齡為60歲，物業樓齡為50年，銀行會將最長還款期定為15年（75-60歲人齡）而非25年（75-50年樓齡）。然而，不少銀行會為優質客戶及大型屋苑提供彈性處理，申請前可比較各銀行的條款。

近期銀行頻頻調高按揭現金回贈以吸引客戶。如有意將物業現契套現，可向大型按揭轉介公司諮詢，協助轉介至最合適的銀行。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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在沒有指定特殊原因的情況下，將高成數按揭物業作出租用途屬違法行為。最近有報導指，有人被揭發透過高成數按揭購買物業後，隨即將物業出租，最終被判處社會服務令。因此，業主如欲出租物業，必須先「甩按保」。常見做法是利用轉按將按揭成數降至七成或以下。筆者將在本文中拆解「甩按保」的4個考量。

一．估價

要成功透過轉按降低按揭成數，物業估值有一定升幅至關重要。假設一個物業於兩年前以460萬元購入，當時申請八成按揭，利率為3.25%。兩年後，剩餘貸款額約為356萬元。屆時業主若想將物業放租，並將按揭成數降至七成，物業估值必須升至約509萬元或以上，才能償還原有銀行的剩餘貸款。今年樓市回暖，不少屋苑估價錄得升幅，轉按前不妨多找幾間銀行比較，並選擇估值最高的一間。

二．罰息期

銀行基於成本考量，批出按揭時一般設有兩至三年的罰息期。罰息期結束後，業主才能正式轉按，否則將被徵收額外費用。不少人申請完按揭後已忘記罰息期的期限。如有「甩按保」需要，應重閱原有按揭條款，並於罰息期屆滿前三個月開始準備相關文件，屆滿後即可在短時間內轉按。

三：息率

為達至最佳效果，轉按的新按揭計劃息率不應高於舊按揭計劃的息率，否則轉按後利息增加，反而得不償失。現時除了主流的H按計劃息率為3.25厘外，業主亦可選擇個別銀行提供的定息按揭計劃，首3年或5年的息率固定為2.73厘，即時節省利息支出。

四：入息要求

轉按即指向另一間銀行申請新的按揭貸款，業主需符合供款與入息比率要求，每月按揭供款不得超過月入的50%。若入息不夠，可以把物業預估的租金收入計算在內。此外，所需的入息文件與新申請按揭一樣，受薪人士需提供過去3個月的入息證明及稅單，自僱人士則需提供過去6個月的收入紀錄、會計證明及稅單。

近月各銀行就轉按提供的現金回贈頗為進取，足以抵銷轉按所需支付的律師費用。大家在「甩按保」時，不妨先透過按揭轉介公司貨比三家，找出最適合自己的轉按方案。

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