資金對香港樓市情有獨鍾

今年上半年，本港共錄得約2671萬訪港旅客人次，按年增加13%，這是一個亮麗的成績表，也為零售餐飲業帶來更多改善生意額的機遇。旅發局亦繼續為旅遊業加力，早前就為香港推出了全新的新環球宣傳口號「只在香港」(Only in Hong Kong)，向旅客推廣港式體驗，希望吸引各地旅客訪港，同時鼓勵旅客延長留港旅遊時間。

其實，「只在香港」的又豈止是旅遊體驗？對於環球資金而言，要找尋穩建的房地產投資，同樣也是「只在香港」。當然，樓價可能跟隨外圍環境、當地經濟等而變化，有升也有跌，但要判斷是否投資一個地方的房地產，更多要考慮是結構性因素，多於一時三刻的情緒表現。

過去幾年，本港經濟未如理想，樓市亦走入低谷，促使地產商投地意欲大減，這段歷史不但衝擊了政府的財政狀況，也直接影響着未來的供應。香港在2024年短暫出現高供應後，2026 起再次回到「每年不足兩萬個單位」的長期供應水平，按推算2026 年私人住宅落成量僅約 19,800 個單位，而2027年預測為18,300個，2028年更降至17,500個單位。

考慮到香港透過各項的輸入人才計劃，在過去幾年人口都錄得淨移入，預測由2026年的764萬人增長至2030年的781萬人，增幅達4.1%。雖然公營房屋會承托很大的住屋需求，以香港人口密度、家庭結構變化（單身戶增加）、人才政策等因素推算，私人市場供應量遠遠不足以滿足需求，而且在可見的張來也不會得到改善，所以，樓價的升值能力仍然是有保證的，這也是香港樓市長期具支撐力的核心原因。

相比其他大城市，就更突顯香港的獨特性。東京及首爾人口下降，但住宅動工量未見放緩；新加坡與倫敦雖然人口有增長，但每年供應量遠高於香港。香港是全球少數同時出現「人口增長兼供應低」的成熟城市，供求緊張程度遠高於其他大都會，所以房地產的長遠升值能力自然也有所不及。

此外，香港的城市功能在全球罕見。香港既是國際金融中心，又是中國門戶，同時具備資金自由流動與低稅制。這些制度優勢令香港成為國際資金配置亞洲資產的首選，而其他城市各自缺乏其中一環。

除了結構性因素支持，目前本港房地產市場環境亦對資金部署有利。利率回落令按揭成本下降，租務市場強勁，空置率長期維持在約4%左右的極低水平，反映居住需求無法被壓抑。經濟復甦亦提升購買力，使市場具備反彈條件。

除了結構性因素的支持，目前本港樓市亦正處於對資金部署非常有利的時間，包括：利率回復至低水平，按揭成本大幅攀升的風險較低。租金務市場強勁水平高企，長線收租回報持續具吸引力。此外，經濟持續復甦亦為市場提供更大的購買力。所以，資金對香港的房地產市場，從來都是情有獨鍾。

 

利嘉閣地產總裁 廖偉強

廖偉強

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

為配合國家「十五五」規劃，內地在不同範疇都積極招攬人才。最近，清華大學成功邀得全球頂尖的化學材料學家兼諾貝爾化學獎得主Omar Yaghi加盟，擔任講座教授，引發全球學術界的關注。此前，吉林大學亦邀得另一位諾貝爾化學獎得主、德國生物化學家Hartmut Michel擔任教授，領導團隊研究創新科技。

香港要對接「教育強國」的規劃，「北部都會區」的發展自然是重中之重。其中，「北都大學城」本質上就是要打造一個具國際競爭力的教育樞紐。不過，若要真正做到「教育樞紐」，未來就需要有足夠的科研與學術人才進駐「北部都會區」，支撐其發展。

據一些移民顧問公司的統計，「高才通」計劃過去3年共收到逾15萬宗申請，當中近12.7萬宗獲批；若計算有工作經驗申請人向入境處的申報，「高才通」獲批人才中，創新及科技、學術研究及教育兩個專業領域合共只佔不夠兩成。當面對「北部都會區」擴容，並且要積極打造「留學香港」品牌時，這個輸入相關人才的比例，似乎就顯得力有不逮。

筆者估計，香港政府稍後制定未來的發展策略時，「搶人才」將再次成為重心，吸納人才的數量要比之前更多，而上述兩個專領域的人才，就更加應該要重點加大力度去招攬。

科研及學術人才匯聚北都，可以預計得到，未來十年區內人才將更加鼎盛，北都的樓市前景當然被看高好，不論是租住還是購入物業，需求都必然會大幅增加。科研專才、學術人員等都是尖端的中產階層，他們對住屋要求往往會比較高，他們不會要求極盡奢華的配套設施，但就講究空間感、舒適度、寧靜度，以及環境衛生等等。所以，區內的簇新且質素佳的屋苑，將來必定會成為他們首選安居之所。如此來看，打算以這批專才作為目標租戶的物業投資者，北都新盤正是最合他們的那杯茶。這也解釋了為何近期有區內新盤推出，業界都會預測投資者比例達五成之多。

雖然近期市場成交減少，但資金顯然並未離場，反而在等待更穩健的入市時機。發展商計劃在此時推出北都新盤，正好吸納市場積聚的投資者購買力；難怪市場都估計項目的投資者比例會高達五成，而「北部都會區」絕對會是下半年物業投資者看重的市場。

利嘉閣地產總裁 廖偉強