內地生留港發展 剛需急增推動樓市

筆者早前提到，「北都大學城」的發展不僅是教育硬件的提升，更是與國家「教育強國」戰略對接。若香港能吸引更多內地及海外學生來港升學，長遠將提升人口質素，並為樓市帶來穩定需求。

然而，要把「留學香港」品牌做得有聲有色，硬件建設是基礎，後續的配套才是關鍵。近年政府推出多項人才輸入計劃，其中「高才通」曾吸引不少高質人才，但隨着審批收緊，續簽人數下降。反觀「非本地畢業生留港／回港就業安排」（IANG）卻逆勢增長，成為四大人才計劃中少數持續上升的類別。2025年四大人才計劃累計獲批約9.3萬宗，其中IANG的佔比愈來愈高。

過去幾年，平均每年有超過 3,000 至 4,000 名 IANG 簽證持有人，在港住滿 7 年後成功取得香港永久性居民身份；這些數字都是反映新冠疫情前來港升學的內地生及海外生人數。隨着政府在2022年底開始放寬IANG的申請條款，由2023年開始，來港升學後申請工作簽證的人亦大幅上升，近年平均每年都有2.5萬至2.7萬宗申請。按此推算，這批擴容後申請來港升學並工作的人，大概在2030年左右就會正式由「港漂」變為香港人。

雖然過往數字反映，成功取得永居的比例不足一半，部分人因工作機會不足、生活成本較高或家庭因素而離開；但疫情後的環境已大為不同，香港於對留學生而言，吸引力亦不同以往了。

首先，本港勞動市場面對人口老化，企業普遍需要新血。IANG畢業生具備語言優勢、熟悉內地文化，能協助企業應對內地市場。筆者所在企業亦聘用多名IANG人士，他們不但融入本地職場文化，更為團隊帶來新視野。

其次，樓市近年調整，住屋成本降溫，加上高鐵通車及過關流程科技化，中港往來變得更便捷。周末返鄉探親已成常態，減輕了過往的「兩地生活成本」。這些因素均提升了IANG畢業生留港的意願。當「留學香港」品牌愈做愈響，香港的大專院校若能成為亞洲最具吸引力的學府，留學生人數勢必上升。IANG作為重要的後續配套，能有效留住人才，並為香港人口結構注入新動力。

近年投資者積極經營學生宿舍，長線收租客亦購入單位租予留學生，形成樓市新現象。但這些只是序章。當更多IANG畢業生在港落地生根，剛性住屋需求將持續增加，不但支撐租務市場，更會在未來數年形成新一批置業力量。筆者估計，成功取得永居的IANG人數將呈幾何級增長，成為樓市不可忽視的新勢力。

 

利嘉閣地產總裁 廖偉強

廖偉強

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

今年上半年，本港共錄得約2671萬訪港旅客人次，按年增加13%，這是一個亮麗的成績表，也為零售餐飲業帶來更多改善生意額的機遇。旅發局亦繼續為旅遊業加力，早前就為香港推出了全新的新環球宣傳口號「只在香港」(Only in Hong Kong)，向旅客推廣港式體驗，希望吸引各地旅客訪港，同時鼓勵旅客延長留港旅遊時間。

其實，「只在香港」的又豈止是旅遊體驗？對於環球資金而言，要找尋穩建的房地產投資，同樣也是「只在香港」。當然，樓價可能跟隨外圍環境、當地經濟等而變化，有升也有跌，但要判斷是否投資一個地方的房地產，更多要考慮是結構性因素，多於一時三刻的情緒表現。

過去幾年，本港經濟未如理想，樓市亦走入低谷，促使地產商投地意欲大減，這段歷史不但衝擊了政府的財政狀況，也直接影響着未來的供應。香港在2024年短暫出現高供應後，2026 起再次回到「每年不足兩萬個單位」的長期供應水平，按推算2026 年私人住宅落成量僅約 19,800 個單位，而2027年預測為18,300個，2028年更降至17,500個單位。

考慮到香港透過各項的輸入人才計劃，在過去幾年人口都錄得淨移入，預測由2026年的764萬人增長至2030年的781萬人，增幅達4.1%。雖然公營房屋會承托很大的住屋需求，以香港人口密度、家庭結構變化（單身戶增加）、人才政策等因素推算，私人市場供應量遠遠不足以滿足需求，而且在可見的張來也不會得到改善，所以，樓價的升值能力仍然是有保證的，這也是香港樓市長期具支撐力的核心原因。

相比其他大城市，就更突顯香港的獨特性。東京及首爾人口下降，但住宅動工量未見放緩；新加坡與倫敦雖然人口有增長，但每年供應量遠高於香港。香港是全球少數同時出現「人口增長兼供應低」的成熟城市，供求緊張程度遠高於其他大都會，所以房地產的長遠升值能力自然也有所不及。

此外，香港的城市功能在全球罕見。香港既是國際金融中心，又是中國門戶，同時具備資金自由流動與低稅制。這些制度優勢令香港成為國際資金配置亞洲資產的首選，而其他城市各自缺乏其中一環。

除了結構性因素支持，目前本港房地產市場環境亦對資金部署有利。利率回落令按揭成本下降，租務市場強勁，空置率長期維持在約4%左右的極低水平，反映居住需求無法被壓抑。經濟復甦亦提升購買力，使市場具備反彈條件。

除了結構性因素的支持，目前本港樓市亦正處於對資金部署非常有利的時間，包括：利率回復至低水平，按揭成本大幅攀升的風險較低。租金務市場強勁水平高企，長線收租回報持續具吸引力。此外，經濟持續復甦亦為市場提供更大的購買力。所以，資金對香港的房地產市場，從來都是情有獨鍾。

 

利嘉閣地產總裁 廖偉強