申請按揭依賴 AI？4大隱藏盲點勿忽視

人工智能普及後，相信AI工具已成為大家日常生活中的小助理。AI工具無疑十分方便，筆者亦好奇AI對按揭的了解程度，卻發現現階段的AI工具仍未能完全準確地解答申請按揭時所遇到的各種問題。本文將分享AI工具在回答香港按揭問題時常見的4大盲點，並強調尋求真人諮詢的重要性。

盲點1. 用壓力測試計算入息要求

早年申請按揭時，銀行在計算入息門檻，除了要求借款人通過每月供款與入息比率外，還須符合假設當時利率加1至2厘的壓力測試要求。不過，金管局於2024年已宣布暫停壓力測試的要求，然而很多AI工具回答按揭入息要求的查詢時，仍然表示須通過壓力測試。對於不熟悉市場行情的人來說，若誤信AI的解答，將影響其計算自身供款能力及選擇物業的判斷。若向大型且專業的按揭轉介公司諮詢，真人專員不僅能準確解答最新的按揭入息要求，還能根據申請人的財務狀況進行精確分析，評估其真正的借貸能力。

盲點2. 按揭現金回贈計錯數

AI的另一盲點是不正確計算銀行提供的按揭現金回贈。銀行在計算按揭現金回贈時，通常以樓價的七成作為上限。例如，購買900萬元的物業並申請九成按揭，總貸款額為810萬元；若銀行提供的現金回贈為1.2%，正確的計算方法應為：900萬元×70%×1.2%=$75,600（正確）。然而，不少AI工具卻誤以總貸款額計算現金回贈，即900萬 × 90% × 1.2% = $97,200（錯誤）。

盲點3. 按揭優惠不實時

不少AI工具回應按揭優惠問題時，所提供的答案多半來自過往的網上資料，借款人往往要到正式申請按揭時，才驚覺優惠已經過時。相比之下，按揭轉介公司與香港各大銀行保持緊密聯繫，每位專員均掌握各銀行最新的按揭優惠及有效期限，確保借款人在申請按揭時能獲得最合適的按揭計劃及優惠。

盲點4. 難為複雜個案提供準確意見

每位借貸人的收入及背景各有不同。若申請人為香港固定受薪人士，申請按揭相對較為簡單；但若屬非固定受薪、海外收入或以個人資產申請按揭者，各銀行的評估標準則存在差異，且準則經常變動。現階段AI工具難以準確評估這些複雜個案。按揭轉介公司則能根據借貸人的入息狀況及背景，提供最精準的建議。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

不少香港人的自置物業已經供滿樓，如果有其他投資需求或人生階段需要一筆大額資金，實際上可以利用物業的借貸能力，將已供滿的物業重新申請按揭，將「磚頭」轉化為靈活流動的現金。筆者在本文將介紹現契套現的優點及注意事項。

現契套現的好處

一些業主因應醫療、升學、創業等開支，需要一筆大額資金。若有資金需求，已供斷的物業可以透過重按，釋放其借貸能力。現時按揭利率普遍為3.25%（H按鎖息上限），相較於一般私人貸款較低；未來若拆息回落，更能節省更多利息支出。此外，透過重按，還可以將樓契交由銀行保管，按揭還款期內無需因遺失樓契而憂心。不過，申請現契套現要注意以下事項：

1. 按揭成數

要將供滿樓的物業重新申請按揭，按揭成數與一般新造按揭相若，任何樓價的按揭成數上限劃一為七成。例如一個價值1,000萬元的物業，最多可套取700萬元資金使用。若想申請高成數按揭，由於過程涉及套取資金，只有在樓價600萬元或以下的情況下，才能透過按揭保險申請最高八成按揭。

2. 月入要求

現契套現的入息要求與新造按揭相同，每月供款不得高於每月收入的50%。然而，不少已供滿樓的人士可能已達退休年齡，他們可考慮透過資產申請按揭，以個人資產淨值（如現金、股票、物業）取代固定薪金收入申請貸款，最多可承造七成按揭。現金及存款一般無需打折扣，現契物業則以市值的50%計算。

3. 人齡樓齡

現契套現另一考量是借款人年齡及物業樓齡的問題。供滿樓的業主及物業年齡通常較大，而銀行一般以「75減人齡或樓齡」決定按揭的最長還款期，並以較短者為準。例如，借款人年齡為60歲，物業樓齡為50年，銀行會將最長還款期定為15年（75-60歲人齡）而非25年（75-50年樓齡）。然而，不少銀行會為優質客戶及大型屋苑提供彈性處理，申請前可比較各銀行的條款。

近期銀行頻頻調高按揭現金回贈以吸引客戶。如有意將物業現契套現，可向大型按揭轉介公司諮詢，協助轉介至最合適的銀行。

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