定按選用比例突破兩成半 新造按息水平持續回落

美聯儲議息會議宣布基準利率維持在3.5厘至3.75厘區間。美國六月非農新增職位僅錄得5.7萬，遠低於市場預期的11萬；同時通脹亦顯著回落，消費者物價指數（CPI）按年增長3.5%，核心CPI則按年增長2.6%，兩者升幅均低於市場預期，因而削弱了加息的迫切性。但需注意，新任聯儲局主席仍堅持2%的長期通脹目標，加上近期地緣政治局勢再度升溫，若未來通脹數據再度飆升，聯儲局年內不排除仍有機會啟動一次「防禦性」加息。因此，後續須密切關注通脹數據的走勢。

香港方面，本港銀行跟隨宣布最優惠利率維持不變。近月一個月銀行同業拆息（HIBOR）一直徘徊在約兩厘半左右。以現時一般新造H按計劃為H+1.3%及封頂息率3.25厘計算，HIBOR需跌破1.95厘以下，H按實際按息及每月供樓開支才可進一步下降。然而，美國利率難以回落，甚至有上升的可能，加上本港銀行體系總結餘維持約540億港元，預計HIBOR短期內將大致維持在2厘至3厘區間，H按業主短期內仍需以封頂息率供樓。

有意置業的人士若希望即時慳息，不妨考慮選用三間大型銀行推出的2.73厘定息按揭計劃，該計劃息率較H按計劃低52點子，變相讓買家提早減息。事實上，目前選用定息按揭的客戶比例已突破兩成半，三間銀行均將其定按計劃的申請期限延長至今年8月31日，個別銀行針對指定物業更可延長至9月30日。在拆息短期內未有大幅回落空間的情況下，料選用定按的客戶將持續增加，相關比例甚至有機會挑戰三成大關。

新造按揭息率因定按客戶增加而出現微調趨勢。根據經絡按揭轉介研究部最新數據顯示，六月份的經絡按揭息率指數(MMI)，即反映普遍按揭新客戶一般可做到的實際按息水平，最新報3.17厘，按月回落2點子，連跌2個月，創11個月新低。選用定息按揭計劃的客戶將持續增加，MMI亦有機會持續回落。

總括而言，美國利率及貨幣政策走向仍存在不確定因素，建議供樓人士須有長遠穩健的財務計劃。至於有意入市的準買家，入市前應密切留意利率走勢，申請按揭時切忌「借到盡」，預留充足資金，並根據個人實際財務能力，選擇合適且可負擔的物業。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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上回筆者回顧上半年的樓按市況，展望下半年，筆者將作出以下預測。

料美聯儲第三季按兵不動 香港最優惠利率維持不變

近期美國通脹有所放緩，六月份美國消費者物價指數按月轉跌0.4%。新任聯儲局主席早前重申堅持2%的長期通脹目標，預計聯儲局第三季將按兵不動，並將觀察期至少延長至十月份。若未來通脹數據再度急劇飆升，聯儲局不排除有機會啟動一次「防禦性」加息，因此後續須密切注視通脹數據的走勢。香港方面，若美聯儲繼續按兵不動，香港銀行最優惠利率(P)亦將維持不變，預計一個月HIBOR將持續在2厘至3厘之間反覆徘徊，即新造H按實際息率普遍維持在3.25厘水平。

料全年樓花按揭按年持平 現樓按揭增約兩成及挑戰四年新高

受惠於早年政府放寬樓花按揭成數，根據經絡按揭轉介研究部的內部統計，上半年首次推售的新盤樓花中，大部分買家傾向採用即供付款方式，相關數字將於下半年陸續反映於樓花按揭登記，預計下半年樓花按揭宗數有機會追落後，全年樓花按揭登記宗數達至約6,500宗，即與去年相若。現樓按揭方面，預計下半年二手市場將繼續保持平穩，料全年現樓按揭登記可達至約78,000宗，較去年增加約兩成，挑戰近四年的全年新高。

料全年新取用住宅按揭宗數增約兩成 挑戰四年新高

預計下半年樓市將維持「量價齊穩」的格局，銀行對住宅按揭業務將持續積極，不排除根據自身條件及公司策略，繼續調整按揭相關優惠，以爭取全年按揭業務。預計下半年住宅按揭市場將穩步上升，全年新取用住宅按揭宗數可達約58,000宗，較去年增加約兩成，挑戰近四年來的全年新高。

料全年新取用按揭保險宗數跌約一成半

受政府放寬按揭成數的影響，透過非按保借盡七成按揭的申請個案顯著增加，預計借盡七成按揭的佔比將持續維持高位。隨著按揭保險需求減少，預料未來按保宗數將在低位徘徊，預計全年新取用按保宗數約6,000宗，較去年全年減少約一成半，即近十一年來的全年新低。

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