淡化加息預期 港樓前景仍看俏

美國今年以來一直維持利率不變，但當地通脹遲遲未有改善，局內有部分委員已經明言支持今年加息。這些風向令人擔心，今年港美兩地都可能難逃利率上升的命運。不過，筆者置身樓市最前線，感覺到市場適並沒有充斥憂慮，反而是對利率升降的敏感度正在減弱。

近年本港樓市經歷政策轉向、息口升高後再回落至合埋偏低水平，加上經濟逐步轉型，令市場結構也有了深層變化。儘管利率仍是資產定價的重要因素，但市場對此的考慮已大不如前。

回顧過去兩年，香港政府全面撤銷印花稅「辣招」，並將按揭成數上限放寬，同時更將100元印花稅的物業成交門檻提高至400萬元，直接拉低了入市細價樓的成本。最重要是這並非短期的刺激措施，而是反映了政府對樓市的思路已經改變。對很多買家來說，免去大額的辣招稅項，同時又減輕了付首期的壓力，其效應遠大於 25 或 50 個基點的息口微調。

另一方面，近年政府積極輸入人口，各類人才計劃的申請者、留學生來港，以及非本地畢業生在港就業(IANG)等，帶來更多的剛性購房或租賃需求。此外，經濟逐步回穩，樓價由去年開始掉頭長期定居、家庭建立和分支等需要，所以，他們在入市時，一般已有充分的心理預備，對短期利率起伏的抗壓力極強。

至於因為人才及留學生湧入令租賃需求增加，近年亦拉動租金明顯上升，差估署最新公布6月份私人住宅租金指數，按月升約0.93%，連升8個月，升幅更是10個月以來最大，並刷新歷史高位。這種升勢促使投資者收租的經濟邏輯被啟動，吸引資金入市。他們不再單純等待大幅減息，租市的前景完全蓋過了對息口波動的擔憂。

今年以來美國5度議息，息口走勢一直都沒有變動，樓市的買家對美國的加息或減息的預期已消化多時，再不是左右其入市計劃的關鍵因素。當前美息不論是「按兵不動」或「微幅上調」，心理衝擊都已大為減弱，投資者注意力已轉移至整體經濟增長、基建發展及外來人口上升速度等宏觀因素。另外，美伊戰爭持續或反覆不定，這種地緣局勢之下，將令資金更加下定決心撤出中東，轉而泊到更穩健的投資工具上，而本港的房地產就是當中的最佳選擇。

利嘉閣地產總裁 廖偉強

廖偉強

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

筆者早前提到，「北都大學城」的發展不僅是教育硬件的提升，更是與國家「教育強國」戰略對接。若香港能吸引更多內地及海外學生來港升學，長遠將提升人口質素，並為樓市帶來穩定需求。

然而，要把「留學香港」品牌做得有聲有色，硬件建設是基礎，後續的配套才是關鍵。近年政府推出多項人才輸入計劃，其中「高才通」曾吸引不少高質人才，但隨着審批收緊，續簽人數下降。反觀「非本地畢業生留港／回港就業安排」（IANG）卻逆勢增長，成為四大人才計劃中少數持續上升的類別。2025年四大人才計劃累計獲批約9.3萬宗，其中IANG的佔比愈來愈高。

過去幾年，平均每年有超過 3,000 至 4,000 名 IANG 簽證持有人，在港住滿 7 年後成功取得香港永久性居民身份；這些數字都是反映新冠疫情前來港升學的內地生及海外生人數。隨着政府在2022年底開始放寬IANG的申請條款，由2023年開始，來港升學後申請工作簽證的人亦大幅上升，近年平均每年都有2.5萬至2.7萬宗申請。按此推算，這批擴容後申請來港升學並工作的人，大概在2030年左右就會正式由「港漂」變為香港人。

雖然過往數字反映，成功取得永居的比例不足一半，部分人因工作機會不足、生活成本較高或家庭因素而離開；但疫情後的環境已大為不同，香港於對留學生而言，吸引力亦不同以往了。

首先，本港勞動市場面對人口老化，企業普遍需要新血。IANG畢業生具備語言優勢、熟悉內地文化，能協助企業應對內地市場。筆者所在企業亦聘用多名IANG人士，他們不但融入本地職場文化，更為團隊帶來新視野。

其次，樓市近年調整，住屋成本降溫，加上高鐵通車及過關流程科技化，中港往來變得更便捷。周末返鄉探親已成常態，減輕了過往的「兩地生活成本」。這些因素均提升了IANG畢業生留港的意願。當「留學香港」品牌愈做愈響，香港的大專院校若能成為亞洲最具吸引力的學府，留學生人數勢必上升。IANG作為重要的後續配套，能有效留住人才，並為香港人口結構注入新動力。

近年投資者積極經營學生宿舍，長線收租客亦購入單位租予留學生，形成樓市新現象。但這些只是序章。當更多IANG畢業生在港落地生根，剛性住屋需求將持續增加，不但支撐租務市場，更會在未來數年形成新一批置業力量。筆者估計，成功取得永居的IANG人數將呈幾何級增長，成為樓市不可忽視的新勢力。

 

利嘉閣地產總裁 廖偉強