新盤帶動市況 樓市8月迎熱浪

近月樓市氣氛降溫，這點無可否認。研究部援引土地註冊處最新數據顯示，7 月份整體樓宇買賣登記僅錄得 6,718 宗，按月急挫 29%，失守七千宗大關，創下近 11 個月新低。一手私宅買賣更大跌 62% 至 731 宗，結束連續 16 個月「破千」的紀錄。面對市場這陣冷風，市場難免出現「樓市是否已沒戲唱」的疑問。可能有人會擔心樓市已到了「沒戲唱」的階段。

不過，要解讀7月份的數據，必須先明白土地註冊處數據的滯後性。事實上，7月的登記數字主要反映6月中旬至7月上旬的實際成交；而當時適逢港股出現短期調整，加上世界盃開鑼，分散市場焦點。另一關鍵原因是發展商在 6 月下半月，也暫緩推出大型全新盤。新盤市場失焦，一手私宅登記也隨之大跌62%。至於二手市場，在缺乏一手熱烈氣氛帶動下，買家觀望情緒加重，宗數隨之回落37%至3,227宗。但同期非住宅市場在車位拆售及數宗大額商廈成交支撐下，登記金額逆市升14%至69.88億元，反映資金並未完全離場。

研究部的同事預期，8月份整體登記可反彈16%至約7,800宗，筆者認為，這一預測絕對具備合理性。隨着7月中旬起發展商重新啟動推盤步伐，而且幾個焦點項目都是以「北部都會區」的發展作招徠，重新吸引買家的目光，連月來所累積的購買力亦開始釋放，所以，8月份的成交數據迎來一波反彈絕對不是稀奇。

至於今年今季末以至第四季的樓市，筆者相信仍會受本港經濟及股市表現所帶動。本港第一、二季GDP都有不俗的表現，瑞銀亦將全年香港GDP增長預測，由此前的3.3%，大幅上調至4.5%。該行更認為，本港五年規劃的制定及落實，將有助香港在不同商業周期中的穩定增長。此外，第四季香港新股市場亦將迎來重磅新股，例如全球快時尚巨頭SHEIN，以及內地的獨角獸科企等，令股票市場更加熱鬧。另一方面，近年各類人才入境計劃帶來的抵港人士，部分開始轉化為實質的置業需求，尤其是租金持續高企，更令「轉租為買」的剛性需求逐步顯現，特別是地鐵沿線細價盤，或「北部都會區」的新盤項目，都成為吸納目標。

在這些利好因素支持下，今季末至第四季的樓市交投量獲得強勁支撐，再大幅回落的可能性甚低；整體將呈現「成交量擴張、樓價窄幅爭持」的穩健格局。

利嘉閣地產總裁 廖偉強

廖偉強

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美國今年以來一直維持利率不變，但當地通脹遲遲未有改善，局內有部分委員已經明言支持今年加息。這些風向令人擔心，今年港美兩地都可能難逃利率上升的命運。不過，筆者置身樓市最前線，感覺到市場適並沒有充斥憂慮，反而是對利率升降的敏感度正在減弱。

近年本港樓市經歷政策轉向、息口升高後再回落至合埋偏低水平，加上經濟逐步轉型，令市場結構也有了深層變化。儘管利率仍是資產定價的重要因素，但市場對此的考慮已大不如前。

回顧過去兩年，香港政府全面撤銷印花稅「辣招」，並將按揭成數上限放寬，同時更將100元印花稅的物業成交門檻提高至400萬元，直接拉低了入市細價樓的成本。最重要是這並非短期的刺激措施，而是反映了政府對樓市的思路已經改變。對很多買家來說，免去大額的辣招稅項，同時又減輕了付首期的壓力，其效應遠大於 25 或 50 個基點的息口微調。

另一方面，近年政府積極輸入人口，各類人才計劃的申請者、留學生來港，以及非本地畢業生在港就業(IANG)等，帶來更多的剛性購房或租賃需求。此外，經濟逐步回穩，樓價由去年開始掉頭長期定居、家庭建立和分支等需要，所以，他們在入市時，一般已有充分的心理預備，對短期利率起伏的抗壓力極強。

至於因為人才及留學生湧入令租賃需求增加，近年亦拉動租金明顯上升，差估署最新公布6月份私人住宅租金指數，按月升約0.93%，連升8個月，升幅更是10個月以來最大，並刷新歷史高位。這種升勢促使投資者收租的經濟邏輯被啟動，吸引資金入市。他們不再單純等待大幅減息，租市的前景完全蓋過了對息口波動的擔憂。

今年以來美國5度議息，息口走勢一直都沒有變動，樓市的買家對美國的加息或減息的預期已消化多時，再不是左右其入市計劃的關鍵因素。當前美息不論是「按兵不動」或「微幅上調」，心理衝擊都已大為減弱，投資者注意力已轉移至整體經濟增長、基建發展及外來人口上升速度等宏觀因素。另外，美伊戰爭持續或反覆不定，這種地緣局勢之下，將令資金更加下定決心撤出中東，轉而泊到更穩健的投資工具上，而本港的房地產就是當中的最佳選擇。

利嘉閣地產總裁 廖偉強