新盤平價進襲 樓市交投蓄勢反彈

樓市在8月初交出一份相對黯淡的成績表。統計顯示，全港50個指標屋苑整周僅錄得50宗成交，按周急跌25%，一舉跌至自2025年二月初以來、近一年半以來的最低位。部分港島傳統板塊更成為重災區，包括康怡花園、南豐新邨及鯉景灣等指標屋苑，整整一星期未見任何成交回報。平均計算，等於每個屋苑一整周只撮合了1宗買賣，數據表面看來確實令人感到憂慮。然而，若熟悉本港房地產運作規律，便明白這只是極其典型的「暑假效應」。8月上旬向來是港人外遊的黃金期，加上近期惡劣天氣頻繁襲港，睇樓活動被迫受阻，成交陷入短暫停頓並不令人意外。

不過，眼前的淡靜並不等於後市的狀況，市場上的購買力只是「引而未發」。筆者早於早前的文章中已指出，現時資金並未離場，只是在等待時機。隨着一手新盤陣營重新集結，市場氣氛的轉變往往只在一夕之間。特別是進入8月中，市場氣氛轉熱的速度將會快得令人始料不及，背後的最大推動力，正是發展商拋出的低價定價策略。

以華潤於西南九龍推售的「叡璟I」為例，首批單位折實平均呎價僅約1.78萬元，對比周邊二手屋苑現時的成交價，折讓幅度高達近三成。在現時整體樓價走勢偏向平穩微升的大環境下，這種突如其來的「震撼價」，無異於在平靜的水面扔下一塊巨石。這種定價策略一舉打破了買賣雙方的拉鋸局面，消除了買家的猶豫心態。連日來示範單位現場的輪候人潮，已經用實際行動說明了市場的熱烈程度。

除了九龍核心區，新界區新盤市場同樣動能充沛，「北部都會區」於8月有全新樓盤接力登場，配合新皇崗口岸即將通車的利好消息，跨境便利度大增，對港人及內地買家均具備極強吸引力。再加上特區政府即將發表新一份《施政報告》及《五年規劃》，預計將會有更多關於北都鐵路網、科技園區及人才引進政策的具體細節落實，這些利好因素交織，定能為該區樓價提供實質支撐。

當一手市場以高性價比戰術打響頭炮，成功釋放市場積壓已久的購買力後，部分未能成功抽中一手單位的向隅客，自然會流向二手市場尋覓目標。這股「溢出效應」將帶動二手屋苑破冰。因此，筆者對後市依然充滿信心，8月份的樓市絕對不會冰封，反而會在多重利好推動下，迎來一波如盛夏高溫般的爆發期。

利嘉閣地產總裁 廖偉強

廖偉強

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近月樓市氣氛降溫，這點無可否認。研究部援引土地註冊處最新數據顯示，7 月份整體樓宇買賣登記僅錄得 6,718 宗，按月急挫 29%，失守七千宗大關，創下近 11 個月新低。一手私宅買賣更大跌 62% 至 731 宗，結束連續 16 個月「破千」的紀錄。面對市場這陣冷風，市場難免出現「樓市是否已沒戲唱」的疑問。可能有人會擔心樓市已到了「沒戲唱」的階段。

不過，要解讀7月份的數據，必須先明白土地註冊處數據的滯後性。事實上，7月的登記數字主要反映6月中旬至7月上旬的實際成交；而當時適逢港股出現短期調整，加上世界盃開鑼，分散市場焦點。另一關鍵原因是發展商在 6 月下半月，也暫緩推出大型全新盤。新盤市場失焦，一手私宅登記也隨之大跌62%。至於二手市場，在缺乏一手熱烈氣氛帶動下，買家觀望情緒加重，宗數隨之回落37%至3,227宗。但同期非住宅市場在車位拆售及數宗大額商廈成交支撐下，登記金額逆市升14%至69.88億元，反映資金並未完全離場。

研究部的同事預期，8月份整體登記可反彈16%至約7,800宗，筆者認為，這一預測絕對具備合理性。隨着7月中旬起發展商重新啟動推盤步伐，而且幾個焦點項目都是以「北部都會區」的發展作招徠，重新吸引買家的目光，連月來所累積的購買力亦開始釋放，所以，8月份的成交數據迎來一波反彈絕對不是稀奇。

至於今年今季末以至第四季的樓市，筆者相信仍會受本港經濟及股市表現所帶動。本港第一、二季GDP都有不俗的表現，瑞銀亦將全年香港GDP增長預測，由此前的3.3%，大幅上調至4.5%。該行更認為，本港五年規劃的制定及落實，將有助香港在不同商業周期中的穩定增長。此外，第四季香港新股市場亦將迎來重磅新股，例如全球快時尚巨頭SHEIN，以及內地的獨角獸科企等，令股票市場更加熱鬧。另一方面，近年各類人才入境計劃帶來的抵港人士，部分開始轉化為實質的置業需求，尤其是租金持續高企，更令「轉租為買」的剛性需求逐步顯現，特別是地鐵沿線細價盤，或「北部都會區」的新盤項目，都成為吸納目標。

在這些利好因素支持下，今季末至第四季的樓市交投量獲得強勁支撐，再大幅回落的可能性甚低；整體將呈現「成交量擴張、樓價窄幅爭持」的穩健格局。

利嘉閣地產總裁 廖偉強