樓市回穩 施政報告還需加碼?

新一份《施政報告》及本屆政府首份五年規劃將於9月16日公布，樓市政策會否再加碼，勢必成為市場焦點。

回顧本屆政府2022年7月上任以來，港府已推出最少十項樓市支援及放寬措施，政策取態由審慎微調，逐步轉向支持市場。政府先為來港人才提供置業印花稅退款，其後調低中小價物業印花稅，並於2023年局部「減辣」。

到2024年，政府全面撤銷額外印花稅、買家印花稅及新住宅印花稅，並放寬按揭成數、取消壓力測試及放寬發展商融資限制。其後再把銀行住宅按揭成數劃一放寬至七成，將只須繳付100元印花稅的物業價值上限由300萬元提高至400萬元，並容許投資移民把部分住宅投資計入合資格投資額。

一系列措施的主線清晰，就是降低交易及融資門檻，吸引人才和資金流入，協助市場恢復流動性與信心。

樓市轉勢，從數字看得最清楚。中原城市領先指數CCL於2021年起三年半內下挫近三成。隨着政府撤辣、息口回落，加上私人住宅租金持續上升並屢創新高，帶動樓價由低位反彈約兩成。中原地產研究部數據顯示，2026年首8個月整體住宅買賣登記錄得49,219宗，涉及4,449.69億元，宗數及金額同創5年新高。

隨着樓價及成交回暖，政府再大幅加碼扶持樓市的迫切性已降低，預料新一份《施政報告》未必會推出重大放寬措施。樓市升溫過急亦非好事，在實際需求支持下平穩復甦，反而更有利長遠健康發展。

樓市前景亦不能只看短期政策。本屆政府積極搶人才，截至7月底，已吸引逾30萬名人才來港。若當局進一步做好引才及留才工作，新增人口將繼續支持住宅租務及買賣市場。

若香港經濟持續改善，北部都會區及基建發展順利，帶動產業、就業和人口增長，樓市便有望隨經濟穩步向上。相比再為樓市「加辣」或「減辣」，如何透過五年規劃為經濟建立新增長動力，才是今次《施政報告》最值得關注之處。

中原陳永傑

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樓市焦點重回一手市場，九龍新盤掀起「爭崩頭」熱潮，首輪狂收逾4.7萬票，出現數百人爭一個單位，中籤難度堪稱比資助房屋更高。一手熱銷顯著激發了買家入市意欲，帶動整體樓市交投全面升溫。

8月下旬新盤市場氣氛升溫，市區焦點新盤、華潤置地海外發展的西南九龍新盤叡璟I，憑藉低價開售策略成功引爆市場購買力。項目首輪累收高達47,101個認購登記，超額認購逾260倍，一舉刷新今年初新地西沙SIERRA SEA（第2B期）的紀錄，榮登歷史首輪收票量最多的「新盤票王」。

項目總收票量驚人，但發展商首輪僅安排180伙發售，出現極端的供求失衡，現場抽籤氣氛更是空前緊湊。更值得注意的是，在這180個單位中，留給一般散客的B組僅餘98伙配額，B組錄得38,989個登記，相當於397人爭一伙。今次搶盤熱潮不只是散客瘋搶，連大手客亦爭得火熱，樓市久違的搶盤氣氛可見一斑。激烈競爭背後，散客要脫穎而出幾乎全憑運氣。

若對比最近兩期「居屋2024」及「居屋2025」約十多倍的整體超額認購，叡璟I中籤難度堪稱比資助房屋更高，徹底刷新了近年散客搶盤的難度上限。

「票王效應」一石激起千層浪，熾熱的入市氣氛迅速帶動整體一手市況。在叡璟開售的週末（8月22及23日），一手市場共錄得近250宗成交，不但較前一周僅約105宗急升1.3倍，更創下自今年5月以來逾三個月的單一週末新高。見市場氣氛升溫，其他發展商亦加快推盤步伐，爭相分一杯羹，新盤百花齊放，8月全月一手成交量更有望重新突破1,000宗大關。

除了新盤市場持續高溫，大批未能如願中籤的向隅買家怕遲買更貴，紛紛轉投二手市場尋覓心水單位。在叡璟I開售的同一個週末，二手市場同樣受到提振，十大屋苑成交量回升至17宗，為近12個週末以來首次重返雙位數，創下第三季表現最亮眼的週末。購買力逐步釋放，預計整體樓市在整固過後將持續向好。